Mutuo non pagato e casa all’asta: la Guida per difenderti

Cosa succede se non si riesci più a pagare le rate del mutuo? La casa viene messa all’asta? Questa Guida spiega come difendersi dalle conseguenze di un pignoramento.

Cosa succede quando non si è più in grado di pagare un mutuo? La casa rischia di andare all’asta? Sì sa, purtroppo un pignoramento influisce negativamente non solo sul piano economico familiare, ma anche sui rapporti affettivi. Una casa che va all’asta, quindi, è un momento difficile sotto ogni aspetto, ma c’è un modo per evitare che questo avvenga? Una esecuzione immobiliare può sembrare qualcosa lontana dai nostri pensieri quotidiani o al massimo che possa riguardare altri. È un rischio che prendiamo ogni volta che mettiamo la firma su un mutuo o un finanziamento. Ce ne dovremmo ricordare specialmente quando non siamo sicuri al 100% di poter rispettare l’impegno preso.

Come funzionano le aste immobiliari

L’asta immobiliare è l’atto finale di un esecuzione immobiliare. Essa è la vendita coatta di una casa, di una villa, di un edificio di proprietà della persona pignorata. Si verifica quando ci sono degli insoluti da parte del debitore (proprietario dell’immobile) ai danni di un creditore (banca, finanziaria, ecc). Quando non vanno a buon fine i primi due solleciti, si possono verificare queste due situazioni prima del pignoramento vero e proprio:

• Decreto ingiuntivo: è un provvedimento giudiziale contenente l’ordine dato dal giudice al debitore di adempiere l’obbligazione assunta entro un determinato periodo di tempo (normalmente 40 giorni);
• Precetto: è l’ultima intimazione di pagamento vera e propria. Precede qualsiasi esecuzione a titolo esecutivo. Esempio: un decreto ingiuntivo, un assegno, una cambiale, una scadenza.

Il precetto deve contenere l’avvertimento al debitore in difetto di pagamento entro dieci giorni dalla notifica dell’atto. Si procederà, senza alcun ulteriore avviso, al pignoramento dei beni e quindi ad esecuzione forzata. La vendita all’asta ha quindi lo scopo di saldare il debito creato dal proprietario dell’immobile verso il creditore. Il bene spesso viene ribassato rispetto al suo reale valore di mercato solo per incoraggiarne la vendita. L’asta parte da un prezzo base stabilito da un perito incaricato dal giudice e tenuto a redigere una perizia che deve includere:

• La planimetria;
• L’identificazione catastale dell’immobile;
• La segnalazione di eventuali abusi edilizi;
• Lo stato di conservazione;
• La servitù o i debiti nei confronti del condominio, se ce ne fossero;
• L’indicazione se l’immobile sia libero o occupato dall’ex proprietario o da altri, con contratto di locazione.

Se la casa è occupata da un inquilino?

Chi si aggiudica l’asta ha il compito di inviare una lettera di diffida all’ex proprietario indicando il termine entro cui deve lasciare l’immobile. Nel caso in cui l’ex proprietario faccia resistenza non rispondendo né alla lettera né ad altri ultimatum, si può ricorrere all’ufficiale giudiziario. Quest’ultimo è in grado di emanare un ulteriore ultimatum indicando giorno e ora entro cui l’immobile deve essere necessariamente liberato. Diversamente, si procederà con lo sgombero vero e proprio mediante l’ausilio delle forze dell’ordine (Polizia e Carabinieri). Per quanto riguarda il caso in cui ci sia un locatario, chi si aggiudica la casa all’asta deve rispettare i termini del contratto d’affitto e, solo dopo la sua scadenza, può disporre dell’immobile.

Termini dell’Asta Giudiziaria

Il giudice mette l’immobile all’asta fissando determinati termini che sono:

• Il prezzo di partenza;
• Indirizzo dell’immobile;
• I termini per la presentazione delle offerte;
• Data, ora e luogo in cui si terrà l’asta;
• La scadenza entro la quale pagare l’immobile, al netto della cauzione già versata.
• Rilancio minimo;
• Modalità di vendita.

Fino all’aggiudicazione dell’immobile, il bene pignorato è affidato al custode giudiziario che lo conserva, lo amministra e lo gestisce. L’avviso d’asta deve essere affisso per almeno tre giorni consecutivi all’albo del tribunale in cui si svolge il procedimento esecutivo. Deve essere pubblicato su siti specializzati e autorizzati, e diffuso su giornali e media. Nel caso in cui l’immobile messo all’asta risulti invenduto dopo tre tentativi (con un ribasso, a ogni asta, di un quarto del prezzo), il giudice dell’esecuzione può chiudere anticipatamente il processo. Dopo il terzo tentativo di vendita andato a vuoto, può fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ribassato fino al 50%.

Vendita all’asta senza incanto

La vendita senza incanto è quella più diffusa perché la procedura è più rapida e garantisce una maggiore privacy, sia al debitore che ai potenziali acquirenti. I partecipanti devono presentare le offerte in busta chiusa più un 10% di cauzione. Tale offerta è:

• Segreta: nessuno dei partecipanti può conoscere le offerte altrui, fino al momento di apertura delle buste che avviene pubblicamente;
• Irrevocabile: nella vendita senza incanto l’aggiudicazione è sempre definitiva e chi si aggiudica l’immobile è obbligato, entro i termini stabiliti, a versare il saldo prezzo, alle condizioni che egli stesso ha proposto, anche se si rende conto di aver fatto un’offerta troppo alta rispetto agli altri. Se risulterà essere l’unica, obbligherà chi l’ha presentata ad acquistare l’immobile senza revoca. Nel caso in cui l’offerente abbia ripensamenti, egli perderà la cauzione versata in precedenza al momento della presentazione dell’offerta.

Ogni busta deve essere quindi senza segni di riconoscimento, e seguendo, comunque le indicazioni riportate sull’avviso. L’offerta non sarà ritenuta valida qualora risulti inferiore al prezzo base di oltre un quarto. La vendita senza incanto si basa su quattro momenti diversi:

• L’ordinanza di vendita
• La presentazione delle offerte di acquisto
• L’esame delle offerte di acquisto
• L’accettazione dell’offerta

L’offerta può essere:

• Unica offerta valida: il bene viene aggiudicato, e il Giudice emette il Decreto di trasferimento, cancellando così eventuali pignoramenti ed iscrizioni ipotecarie, ordinando la liberazione dell’immobile
• Assenza di offerte: il Giudice può ordinare un nuovo tentativo di vendita con ribasso sul prezzo base fino al 25%
• In caso di più offerte valide: l’immobile non è aggiudicato a chi ha offerto di più, ma viene indetta una gara fra coloro che hanno partecipato all’asta, con rilancio minimo stabilito dall’avviso di vendita e con l’offerta più alta ricevuta come prezzo base

Asta senza acquisto: l’ordinanza di vendita

In questa prima fase, il giudice emette l’ordinanza di vendita dell’immobile indicando:

• La natura dell’immobile
• Il comune in cui si trova
• I dati di identificazione catastale
• Per i fabbricati in corso di costruzione: i dati di identificazione catastale del terreno in cui si trovano gli immobili, il valore, il sito Internet in cui è pubblicata la relativa relazione di stima, gli estremi dell’eventuale custode nominato in sostituzione del debitore, il prezzo base dell’immobile

Avvisi di vendita

Nell’avviso di vendita viene indicato:

• Un termine, non inferiore a 90 e non superiore a 120 giorni per presentare le offerte d’acquisto
• Giorno per l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti
• Le modalità di prestazione della cauzione

Asta deserta

In caso di asta deserta, in base alla caratteristiche del singolo caso, il giudice decide se:

• Indire una nuova asta con prezzo ribassato del 25% rispetto all’asta precedente
• Assegnare il bene al creditore, in questo caso il creditore non ottiene il denaro che gli spetta ma ottiene la proprietà del bene e, volendo, potrà occuparsi personalmente e privatamente della vendita, o semplicemente tenere il bene per sé
• Disporre l’amministrazione giudiziaria

Come funziona la vendita all’asta con incanto?

Quando il giudice ordina la vendita con incanto, con ordinanza pubblicata a cura del cancelliere, stabilisce:

• Vendita in un unico lotto o più: la divisione in lotti non può essere disposta se l’immobile costituisce un complesso unico, negli altri casi la scelta è rimessa alla discrezionalità del giudice
•  Il prezzo base dell’incanto, viene determinato da un perito esperto nominato dal giudice che ha il compito di attribuire all’immobile pignorato un valore di mercato
• Il giorno e l’ora dell’incanto
•  Il termine che dovrà decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l’incanto, nonché le eventuali forme di pubblicità straordinaria previste dalla legge (siti internet specializzati, quotidiani, riviste ecc)
•  L’ammontare della cauzione che gli offerenti devono presentare in caso di deposito di offerte (non superiore al decimo del prezzo base d’asta), e il termine entro il quale tale ammontare deve essere versato dagli offerenti
•  La misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte
• Il termine, non superiore a 60 giorni dall’aggiudicazione per il pagamento del prezzo e le modalità del deposito

Chi può partecipare all’asta con o senza incanto?

Ogni cittadino è legittimato a partecipare alla vendita senza e con incanto ed a proporre offerta di acquisto, così come dispongono gli artt. 571 comma 1 e 579 comma 1 cpc, ad eccezione del debitore. L’istanza deve essere sottoscritta dall’offerente o dal legale rappresentante della società (o altro ente):

Persone fisiche

• • indicare cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, regime patrimoniale (stato libero, comunione o separazione di beni), residenza, recapito telefonico dell’offerente
  • allegare all’offerta copia della carta d’identità e del tesserino di codice fiscale.

Società o enti

• • indicare denominazione, sede dell’ente, codice fiscale, allegare all’offerta: copia della carta d’identità del legale rappresentante, copia dell’atto costitutivo o certificato camerale o altro documento equivalente
  • specificare identità del legale rappresentante, relativi poteri e i dati della società o ente
  • non è possibile fare l’offerta in busta chiusa (nella vendita senza incanto) mediante procuratore generale o speciale. È possibile dare mandato speciale, per atto notarile, per presentare l’istanza di acquisto all’incanto e per partecipare alla gara sull’offerta più alta nella vendita senza incanto. Soltanto gli avvocati possono fare offerte per sé o per persona da nominare

Come evitare la vendita della casa all’asta

“Tentar non nuoce”, dice un vecchio detto, ma le soluzioni sono ben poche e dalla riuscita incerta se non si trova un accordo tra le parti coinvolte, una chiusura anticipata della proceduta esecutiva e il riacquisto dell’immobile. Ma forse esistono sono altri metodi?

L’accordo con i creditori

Uno dei modi per evitare che la casa venga messa all’asta consiste nel trovare un accordo con il creditore. La legge non vieta che possano avvenire transazioni dalle due parti in causa anche dopo la procedura esecutiva. Viene stipulato un contratto di transazione, nel quale si attesta che il creditore rinuncia in parte alle proprie pretese ed il debitore si impegna a versare il debito. Esso può avvenire in due modalità:

Saldo e stralcio

Viene pagata solo una parte in una o al massimo in tre rate

Dilazione

Viene suddivisa in più rate, a volte con una riduzione delle spese legali e di parte degli interessi

Di solito, questo tipo di offerta viene formalizzata dal debitore tramite il proprio legale o personalmente. Il creditore non è obbligato ad accettare questo tipo di offerta. Se si arriva ad un accordo, le parti firmano il contratto, e una volta che il debitore versa il dovuto al creditore, quest’ultimo abbandonerà la procedura esecutiva. Nel caso in cui sussistono  più creditori, la transazione deve interessare tutti altrimenti la procedura va avanti in relazione a quelli con i quali il debitore non ha raggiunto l’accordo.

Se la procedura esecutiva è stata fatta su una Prima casa?

Essa non può essere pignorata dall’agenzia delle entrate, se questo è l’unico creditore. Quando invece ad iniziare l’azione è un creditore privato, l’agente della riscossione interviene nella procedura esecutiva. Se il debitore raggiunge l’accordo con il creditore privato, con conseguente rinuncia di quest’ultimo, l’agenzia delle entrare non può più proseguirla e la casa viene salvata.

Chiusura anticipata della procedura esecutiva immobiliare

Il Codice di Procedura Civile prevede che dopo ogni tentativo di vendita andato deserto, il giudice può disporre una riduzione della base d’asta del 25%. Se il prezzo continua a scendere, il giudice dispone della chiusura anticipata della procedura esecutiva immobiliare. Ciò avviene nel caso in cui il prezzo dell’immobile scende ad almeno un terzo del valore della casa rispetto alla perizia eseguita dal consulente nominato dal giudice. Dopo il terzo esperimento di vendita se il bene rimane invenduto, il giudice può fissare un quarto tentativo e può ribassare fino a metà il prezzo di vendita. Ne consegue che se anche tale tentativo dovesse andare deserto e il prezzo di vendita dovesse scendere sotto la soglia minima sopra indicata, si rientra nella ipotesi di estinzione anticipata della procedura. Se dopo la chiusura anticipata della procedura esecutiva il creditore pignora nuovamente l’immobile, si configura un abuso di diritto.

Una casa pignorata può essere riacquistata dal proprietario?

Con un nostro precedente articolo dedicato al “pignoramento e come evitarlo“, abbiamo fornito alcuni consigli pratici molto utili per salvare una casa pignorata. Esaminiamo adesso una soluzione alternativa per evitare che la casa venga venduta a compratori terzi.

La soluzione è quella di riacquistare la tua casa ad un prezzo inferiore dell’ammontare del debito. In questo caso il debitore però, non può formalmente presentare offerte per l’acquisto né personalmente né a mezzo procuratore legale. Il coniuge in regime di comunione di beni e i figli conviventi possono farlo purché non risulti che questi individui agiscono per conto del debitore e nel suo interesse. Utilizzando questo “escamotage”, il debitore riuscirebbe ad usufruire ugualmente dell’immobile (ad esempio, il figlio o il fratello che, una volta divenuto titolare del bene, gli consentirebbe di vivervi a titolo di comodato o usufrutto).

Quando conviene acquistare la propria casa all’asta? Quando il debito è superiore al valore del bene e non quando invece il prezzo di acquisto della casa è maggiore rispetto all’entità del pignoramento.

Piano del consumatore

Tra le misure adottate dal nostro Governo per venire incontro alle necessità delle numerose famiglie che si trovano con la casa pignorata e messa all’asta, rientra il piano del consumatore. La legge n.3 del 2012 (che regola la “Composizione della crisi da sovra indebitamento”) prevede la possibilità per i consumatori in difficoltà di rinegoziare i propri debiti con i creditori sulla base di un piano di ristrutturazione del debito: il Piano del consumatore appunto. Se approvato, il Piano permette di sospendere tutte le procedure esecutive (sia quelle già in corso, sia quelle che devono partire) e di sanare i propri i debiti, senza doverli per forza ripagare interamente. Occorrono comunque determinati requisiti per poter accedere alla procedura. Vediamo quali sono:

• il piano di rimborso: va sottoposto all’approvazione del giudice competente, il quale deve decidere sulla sua sostenibilità
• nel caso sia pendente un procedimento di esecuzione forzata: il Giudice può disporre la sospensione dello stesso sino al momento in cui il provvedimento di omologazione del piano diventi definitivo (blocco, quindi, di pignoramenti e vendite forzate)
• verificata la fattibilità e idoneità del piano: diventerà vincolante per tutti i creditori anche quelli contrari alla procedura

Va precisato però, che se il debitore non riuscisse a rispettare il piano di rimborso, i creditori potrebbero chiederne la revoca, il che vuol dire che si ritroverebbe al punto di partenza.

I requisiti per accedere al piano del consumatore

Per accedere al piano del consumatore si devono determinare le seguenti condizioni che dipendono soprattutto dal soggetto, dalla sua buona fede e del tipo di debito:

• chi può fare richiesta: possono fare richiesta della procedura i consumatori, cioè le persone fisiche, che hanno contratto debiti solo per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta
• come deve essere il debito: nei casi di sovra indebitamento, ovvero quando i debiti sono talmente alti che il consumatore non può oggettivamente risanarli con il proprio patrimonio
• la buona fede: il debito non deve essere “colpa” del consumatore, ma dipendere da cause sopravvenute a lui non imputabili, sarà il Giudice a fare questa valutazione
• i documenti da presentare: il consumatore deve fornire tutta la documentazione necessaria a descrivere accuratamente la propria situazione economica e patrimoniale

Si può accadere a questa particolare procedura una sola volta ogni 5 anni.

La procedura per accedere al piano del consumatore

Essa è ancora in forma sperimentale nei tribunali, ma ci sono comunque dei punti fermi su cui basarsi:

• non è gratuita, va considerato il costo della parcella del professionista che seguirà tutto l’iter, quest’ultimo ha il compito di assistere il debitore sia nell’elaborazione del piano di ristrutturazione, sia nella formulazione della proposta ai creditori, ma anche di verificare l’autenticità dei dati e attestare la fattibilità del piano;
• completamento fasi preliminari quando si finisce di scrivere il piano e lo si deposita presso il tribunale di residenza del debitore per ricevere il vaglio da parte del giudice, viene fissata un’udienza, dove i creditori possono fare le loro osservazioni e contestazioni. Successivamente sarà il giudice che prenderà una decisione finale sull’ammissibilità del piano. Se egli lo riterrà fattibile e il consumatore meritevole, omologa l’accordo e di conseguenza, tutte le procedure esecutive verranno sospese.

Fondo di garanzia per la prima casa

In un nostro precedente articolo su come comprare casa senza soldi, abbiamo dedicato una sezione a questo argomento.

Grazie alla legge di bilancio del 2020, il debitore qualificabile come consumatore, che non può adempiere alle rate del mutuo relative all’acquisto della prima casa, ha la possibilità di salvare l’immobile se questo è oggetto di una procedura esecutiva. Qualora ricorrano determinate condizioni, il debitore-consumatore, può evitare che la casa pignorata venga venduta chiedendo la rinegoziazione del mutuo, un finanziamento o una surroga della garanzia ipotecaria esistente ad una banca terza. Dal ricavato, si può estinguere il mutuo con assistenza del Fondo di Garanzia per la prima casa.

Affinché il debitore possa avvalersi di tale strumento normativo vanno rispettare alcune condizioni, nello specifico:

Il Debitore

Deve essere qualificabile come consumatore. Si deve trattare di una persona fisica che non svolga e non abbia svolto alcuna attività imprenditoriale, commerciale, professionale e artigianale. Inoltre, non deve avere avuto accesso preventivo alla procedura di sovra indebitamento e la procedura esecutiva immobiliare. Quest’ultima deve essere stata avviata nei suoi confronti tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019;

Il Creditore

Deve essere una banca o una società veicolo e deve essere l’unico creditore procedente nella procedura esecutiva. Nel caso vi siano altri creditori, per poter presentare la richiesta di rinegoziazione, deve essere depositata rinuncia alla procedura da parte degli altri creditori intervenuti.

All’atto della richiesta di rinegoziazione del mutuo il debitore deve avere restituito almeno il 10% del capitale mutuato ed il credito complessivo da parte della banca non può essere superiore a 250.000 euro. Altresì, il debitore deve essere disposto a rimborsare un importo pari almeno al 75% dell’ultimo prezzo base d’asta e il rimborso del debito dovrà avvenire entro 30 anni dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o, al più tardi, entro il raggiungimento degli 80 anni di età da parte del debitore. Quindi:

• Quando il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, questo può essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, fermo restando le condizioni di cui sopra;
• Se il finanziamento è concesso ad un parente o affine. Il giudice emette un decreto di trasferimento in suo favore e per i successivi 5 anni il debitore e la sua famiglia avranno il diritto legale di abitazione annotato a margine dell’ipoteca;
• Invece se ricorrono le condizioni sopra riportate il debitore e il creditore possono presentare un’istanza congiunta al giudice, il quale sospende l’esecuzione per un periodo massimo di 6 mesi.

Il creditore procedente, se è richiesta la rinegoziazione, entro 3 mesi, può svolgere una istruttoria sulla capacità reddituale del debitore. Può anche rifiutare la propria adesione all’istanza o rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la proposta di rinegoziazione avanzata dal debitore.

“Finché mutuo non ci separa”

Il mutuo non pagato non separa solo il proprietario dalla sua casa, ma spesso lo allontana anche dalla famiglia. Quest’ultima vede spezzata una solidità, una sicurezza sulla quale contava. Si può pensare ad un errore bancario, ad un periodo economicamente difficile e molto spesso si finisce per colpevolizzare i soggetti interessati.

“Il debito per forza di cose si ripercuote sulla famiglia, in caso di decesso passa ai figli. Non solo. Soprattutto quando si tratta di imprenditori che subiscono un’esecuzione, questi vedono crollare la fiducia delle proprie mogli e compagne, che spesso li lasciano per questo. Quindi non abbiamo solo un guaio finanziario ma anche il crollo del proprio ruolo di “maschio alpha””.

Altra fascia su cui ripercuote tutta l’ingarbugliata vicenda di un esecuzione immobiliare riguarda sicuramente quella delle donne.

“Il numero di esecuzioni immobiliari è pari al numero di donne imprenditrici in Italia, cioè molto basso. Le donne coinvolte in queste vicende lo sono soprattutto in quanto mogli di imprenditori che, improvvisamente, vedono la propria carta di credito perdere di valore e capiscono quindi che il consorte ha mentito quando le ha rassicurate sulla solidità delle proprie finanze. In questi casi quindi le donne la vivono forse anche peggio, perché da un momento all’altro si sentono ingannate e non sanno come reagire davanti alle certezze che crollano. Un altro caso in cui le donne sono coinvolte nel pignoramento è quando sono cointestatarie del mutuo”.

“Le aste sono un istituto che nasconde la più vigliacca delle emozioni, la vergogna. Nascondersi non è mai una soluzione. Alla base del cambiamento c’è prendere coscienza del problema, affrontarlo e mettervi fine con gli strumenti giusti”.

Mirko Frigerio AD Astasy

Ad ogni modo, e sperando che le nostre indicazioni vi siano utili sia che vorreste prevenire o cercare di rimediare, è sempre meglio essere consapevoli a cosa si va incontro non appena si ci accinge a prendere  l’impegno di un mutuo prima di ritrovarsi in balia di provvedimenti giudiziari apparentemente senza uscita.

Effetti trasversali alle aste immobiliari

Ovviamente nessuno si vorrebbe mai trovare nella spiacevole situazione di un pignoramento, anche se si tende a pensare che siano eventi lontani dalla nostra quotidianità, essi avvengono sempre con maggiore frequenza. Le cause più comuni riguardano la stagnazione economica, gli errori di molte banche ed anche certe scelte avventate e poco studiate di molti mutuatari. Il sogno di una casa tutta nostra a volte muta in un incubo dalla quale è difficile destarsi e riprendersi, in relazione al fatto che spesso ci si vincola a impegni molto più lunghi e tortuosi dalle conseguenze nefaste.