Certificato di agibilità

Il Certificato di agibilità è necessario quando si conclude qualsiasi intervento edilizio, che sia una nuova edificazione o una semplice riqualificazione energetica. Serve a verificare che nell’immobile sussistano le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, valutate secondo la normativa vigente.

Il Certificato di Agibilità, è rilasciato dal tecnico competente che attesta, tramite documenti ed un eventuale sopralluogo,
l’idoneità a ricevere tale certificato. Come disciplinato dal “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”(Testo A)” D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, all’art. 24, si afferma che :

Il certificato di agibilità’ attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità’, risparmio energetico degli edifici degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.

Oltre a quanto riportato nell’art.24, il documento serve anche a verificare se la costruzione o l’intervento di ristrutturazione riqualificazione energetica, siano fedeli a quello che è riportato nel progetto iniziale.

Origini e modifiche legislative nel tempo

In passato non si dava molta importanza all’agibilità dell’edificio. La società attuale riconosce quanto sia importante abitare in spazi che siano sani e confortevoli. Col tempo questo documento è diventato importante e necessario non solo per attestare le “stato di salute ” di un immobile, ma anche per interventi di edificazione, ristrutturazione e accessi ad agevolazioni fiscali. È stato riformato e rimodulato più volte fino a quello attualmente in circolazione secondo le normative vigenti. Da quando è diventato obbligatorio?

Regio Decreto del 1934

Si inizia a parlare di Certificato di Agibilità già nel Regio Decreto n.1265 nell’anno 1934. Nello specifico, nel “Testo unico delle leggi sanitarie” (G.U. 9-8-1934, n.186; supplemento) per quanto riguarda l’igiene e il suolo abitato agli art. 220 e 221. Recitano rispettivamente:

Art.220
“I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti, debbono essere sottoposti al visto del podestà, che provvede previo parere dell’ufficiale sanitario e sentita la Commissione edilizia”.

Art.221
“Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà,
il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione
sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità (vedi anche art.4 D.M. 5-7-1975. Ai sensi del D.P.R.425/94 il presente comma è abrogato limitatamente alla disciplina per il rilascio del certificato di abitabilità, a partire dal 29-12-1994). Il proprietario, che contravvenga alle disposizioni del presente articolo, è punito con l’ammenda da lire duecento a duemila (la misura dell’ ammenda è stata successivamente aggiornata).

Dal 1934 al 1985

Alla luce di ciò, l’autorizzazione si è resa necessaria per edifici costruiti o ristrutturati dopo il 1934. Inoltre Fino al prima del 1967 (ante ’67) l’autorizzazione veniva concessa solo dal Podestà (poi dal Sindaco).Successivamente, con la Legge Ponte del 1967, fu rinominato in “ Dichiarazione di abitabilità o di agibilità”. Più avanti, con la Legge del 28 febbraio 1985, n. 47, “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie”, veniva rilasciato il “Certificato di Abitabilità” anche in deroga, come da presupposti fissati da norme solo a condizione che non sussistesse un contrasto con le prescrizioni vigenti in materia di sicurezza statica, incendio , di infortuni, e che quindi fossero conformi alle norme urbanistico-edilizie. Se questi presupposti mancano, di conseguenza e ragionevolmente, viene meno il rilascio del certificato.

Silenzio Assenso 1994

In seguito, il “Silenzio Assenso” fu introdotto con l’art 4, comma 1, del D.P.R. 425/1994, disciplinando:

“I controlli da effettuare ai fini del rilascio dei certificati di abitabilità e di agibilità, estesi all’accertamento della conformità urbanistico edilizia, sono eseguiti dagli uffici comunali. In caso di inadempienza protratta per oltre sessanta giorni, il certificato può essere sostituito, in via provvisoria, da una dichiarazione redatta ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15, e successive modificazioni, sotto la propria responsabilità da un professionista abilitato”.

In altre parole, bisogna aspettare l’approvazione del Comune , e sul foglio della richiesta, viene apposto il timbro della data di rilascio dell’agibilità. Tempi di approvazione:
• 30 giorni : se viene richiesto il parere all’ ASL che deve constatare che siano rispettate le norme igienico-sanitarie (Art. 5 );
• 60 giorni: in sostituzione del primo, si può compilare l’autocertificazione/ dichiarazione sostitutiva di certificazione.

Presupposti

Pertanto, se non si riceve nessuna comunicazione o richiesta di integrazione, l’agibilità si considera rilasciata per “Silenzio Assenso”. Ne consegue che, se manca il presupposto per il rilascio del Certificato di Agibilità ( come specificato Legge del 28 febbraio 1985, n. 47), automaticamente non può essere invocato il “Silenzio Assenso”. Tra le altre cose, il Certificato di Agibilità, verifica anche ci sono condizioni che si configurano come abuso edilizio, in relazione anche alla modalità in cui è stata presentata l’istanza volta ad ottenere il certificato. In linea generale, anche se non viene esplicitamente accolta una domanda, essa si differenzia dalla decisione solo per l’aspetto formale.
Quindi, si rende necessario che sussistano tutti gli elementi soggettivi e oggettivi che costituiscono il caso per cui si invoca il perfezionamento (T.A.R. Campania, Napoli, Sez. III, 17 aprile 2014, n.2191; T.A.R. Campania, Salerno, 13 giugno 2013, n.1325).

2) Se hai semplicemente smarrito il documento puoi richiedere una copia cliccando qui sotto 👇👇

Agibilità o Abitabilità?

C’è Sempre stata un po’ di confusione tra i termini “agibilità” e “abitabilità”. In effetti, prima dell’approvazione del a Testo Unico dell’Edilizia”, spesso si potevano trovare entrambi i termini senza che vi fosse una chiara e precisa distinzione. Pertanto, questa sottigliezza era chiara solo dagli addetti ai lavori che riconoscevano come:

• Licenza di Abitabilità: le unità immobiliari destinate ad uso abitativo,
• Licenza di Agibilità: le condizioni atte per decretare che un edificio fosse sicuro e che rispettasse le normative igienico-sanitarie dei locali ad uso diverso da quello abitativo. Termine utilizzato per designare uffici , esercizi pubblici e commerciali.

Si sperava che il D.P.R. del 2001 avrebbe tolto ogni dubbio unendo il significato dei due termini, che comunque finivano con l’avere la stessa modalità amministrativa di attuazione, ma si rese necessario un provvedimento esplicito. Infatti, come si legge in una sentenza resa dal T. A.R. del Lazio nel Gennaio del 2012, si dice che :

“il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente”.

Il legislatore ha poi classificato così i due termini:

• Agibilità: la disciplina generale della stabilità e della sicurezza dell’immobile e all’abitabilità;
• Abitabilità: la disciplina speciale dei requisiti dell’immobile rispetto a specifiche destinazioni d’uso” (T.A.R. Lazio Sez. II 18 gennaio 2012 n. 181).

In conclusione, si evince che non vi è alcuna differenza, come si legge infatti nella sentenza del T.A.R. , affermando che:

“Le due espressioni, se pur diversamente utilizzate, erano di fatto omogenee e non richiedevano procedimenti amministrativi diversi. [… ]. Eliminato il duplice riferimento terminologico, il legislatore del 2001 ha optato per l’onnicomprensivo termine di “certificato di agibilità” attestante l’idoneità abitativa di qualsiasi edificio” .

Decreto del fare e agibilità parziale

Nel 2013 sono state apportate alcune modifiche al decreto del 2001, messe in atto con Il Decreto legge 21 giugno 2013, n.69 “Disposizioni urgenti per il rilancio dell’economia”. In particolare, modificando gli articoli 24 e 25, si introduce la possibilità
di rilascio del Certificato di Agibilità parziale. Nello specifico, si legge che:

• Per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate
  e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
• Singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale. Nei casi di agibilità parziale, i lavori devono essere completati entro i termini di validità dei titoli edilizi, i quali possono essere prorogati prima della scadenza, per una sola volta di tre anni.

La Segnalazione Certificata di Agibilità

Il Decreto Legislativo 222/2016  ha modificato l’articolo 24 del DPR 380/20001.Pertanto, i comuni non rilasciano più il Certificato di agibilità, perché è stato sostituito e rinominato con una più esplicita “Nuova segnalazione certificata di agibilità”. É rilasciata dal direttore dei lavori, o in sua assenza un professionista abilitato, ad asseverare l’agibilità e la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, di salubrità e di risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati. Pertanto, è dei professionisti firmatari anche la responsabilità ai fini dell’utilizzo degli edifici e degli allegati alla segnalazione certificata di agibilità elencati dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001 (asseverazioni, dichiarazioni di conformità, ecc…). A tal proposito, gli edifici infatti possono essere utilizzati dal giorno in cui si presenta la segnalazione certificata di agibilità con i relativi allegati. I comuni eseguiranno eventualmente solo un’attività di controllo postuma (cfr. commi 6 e 7 dello stesso art. 24).

Silenzio Assenso per la SCIA di agibilità

Quindi, non essendo più il Comune, il responsabile del procedimento, di conseguenza, non esiste quasi più Il Silenzio Assenso per la verifica da parte dell’amministrazione comunale. Tuttavia, nonostante la segnalazione risulti immediata ed efficace, si possono verificare tali tempistiche:

• Il comune ha 30 giorni di tempo per rispondere all’istanza, richiedendo una verifica sui documenti, sospendendo o rigettando
  l’istanza, emettendo un provvedimento di conferma, sospensione o revoca del titolo;
• Estensione dai 30 ai 60 giorni nel caso in cui sia previsto il Parere dell’ASL per il rispetto delle norme igienico-sanitarie. Quest’ultimo può essere sostituito da un’autocertificazione del professionista.

Inoltre, il contenuto dell’art. 25 è annesso all’art 24.

Cosa cambia e per quali tipi di interventi è applicata

In breve, con la riformulazione delle disposizioni dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia), si applica per questi tipi di interventi su tutti gli edifici:

• Nuove costruzioni;
• Ricostruzioni o soprelevazioni anche parziali;
• Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Documenti allegati alla SCIA di agibilità

La domanda si compone delle seguenti sezioni:

• A – Titolare;
• B – Attestazione del Direttore dei Lavori o del Professionista abilitato;
• C – Soggetti coinvolti;
• D – Quadro riepilogativo della documentazione.

Nello specifico, alla domanda devono essere obbligatoriamente allegati i seguenti documenti:

• Modello di SCA ( modello unificato reperibile sul sito del comune di riferimento. Contiene i dati relativi all’immobile modello
  di asseverazione del tecnico incaricato e la La dichiarazione di conformità delle opere realizzate al progetto edilizio approvato dal comune;
• Il certificato di collaudo statico sottoscritto dal Direttore dei Lavori.
• Le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico ed idrotermo-sanitario ai sensi del DM 37/08 rilasciata dalle ditte installatrici;
• Estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale + planimetria catastale aggiornata;
• Dichiarazione di conformità in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
• Certificato di collaudo dell’eventuale ascensore;
• L’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) o, in alternativa l’APE (Attestato di Prestazione Energetica);
• La richiesta di accatastamento o di aggiornamento catastale dell’immobile;
• L’asseverazione del Direttore dei lavori in merito al rispetto dalle condizioni di sicurezza e salubrità dell’immobile.

Come presentarla

La Segnalazione deve essere presentata da un professionista abilitato (ingegnere, geometra, architetto, perito edile), presso lo Sportello Edilizia e Urbanistica, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori, utilizzando la modulistica unificata regionale(SCA). Nel caso in cui non si dovessero rispettare i termini di presentazione dell’istanza, si andrà incontro ad una sanzione pecuniaria da 77 a 464 euro (Art. 24 co. 3 DPR 380/01), in base alla tempistica trascorsa a seguito della scadenza. In aggiunta, c’è da anche da versare la quota dei diritti di segreteria ( di importi pressoché esiguo), ed eventuali marche da bollo da applicare alla pratica.

Validità della SCIA di agibilità

La SCIA di agibilità è illimitata finché non si  effettuano ulteriori interventi sull’immobile. Si specifica che, la segnalazione attesta solo che nell’immobile siano rispettate le normative in fatto di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, e non aspetti urbanistici che possono costituire abuso edilizio.

Superbonus e agibilità

Per quanto riguarda la richiesta di agevolazioni fiscali, specialmente per il Superbonus, se è assente il Certificato di Agibilità, si perdono anche i benefici, in quanto manca una delle principali condizioni previste dall’iter amministrativo per l’accesso alla domanda. In conclusione, l’agibilità è obbligatoria anche nel caso di una compravendita immobiliare. L’assenza costituisce un grave inadempimento da parte del  venditore, anche nel caso in cui si verificano ritardi burocratici.