Comprare casa è un passo importante che si affronta con entusiasmo e aspettative, ma spesso con poca prudenza. Possiamo affrontarlo anche senza affidarci ad una agenzia immobiliare, risparmiando molti soldi, ma dobbiamo fare attenzione ad alcuni punti fondamentali.
Se si affronta questa esperienza a cuor leggero o spinti dal solo entusiasmo si rischia di avere amare sorprese.
In questo articolo, scritto da esperti del settore, trovi 7 regole che ti faranno risparmiare denaro e ti terranno lontano da problemi futuri.
Indice
- 1 Comprare casa senza agenzia: le regole da seguire
- 2 Comprare casa senza agenzia: documenti da richiedere
- 3 Controlla i registri immobiliari se vuoi scoprire ipoteche o pignoramenti
- 4 Hai controllato i documenti del condominio?
- 5 Se l’immobile è locato?
- 6 Hai controllato tutti i documenti?
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Comprare casa senza agenzia: le regole da seguire
Il primo impegno formale all’inizio della trattativa è la “proposta di acquisto“. In genere si stipula presso l’agenzia immobiliare o dal notaio ma può essere fatta anche in maniera più informale presso la tua abitazione o al bar. In ogni caso ecco a cosa devi fare attenzione:
La proposta di acquisto è quel documento con il quale l’acquirente propone al venditore di comprare un bene immobile.
Di solito questo documento contiene la descrizione della casa, il prezzo offerto, la data di consegna dell’immobile, quella per la stipula dell’atto, le condizioni di pagamento e altre info utili.
Dopo la firma da parte di chi compra, la proposta di acquisto viene sottoposta a chi vende e, una volta accettata anche da quest’ultimo, si ha un vincolo di contratto tra le parti, a tutti gli effetti di legge.
Spesso nel disporre la proposta di acquisto si sorvola su alcuni aspetti che sembrano poco seri, ma che possono determinare le sorti del nostro acquisto.
Il nostro consiglio quindi è di prestare cautela già dalle prime fasi della trattativa e pretendere tutti i documenti originali dell’immobile.
Comprare casa senza agenzia: documenti da richiedere
Per agevolare l’argomento diamo un elenco dei documenti che bisogna pretendere da un venditore prima di comprare casa e prima di firmare qualunque accordo Si raccomanda di farsi consegnare i documenti in copia conforme e non semplici fotocopie prive di valore legale.
- atto di proprietà: atto di acquisto, denuncia di successione, atto di donazione etc)
- documenti di regolarità edilizia: concessione edilizia, progetto approvato dal comune, certificato di abitabilità, domanda di sanatoria, destinazione urbanistica, esistenza vincoli, convenzioni
- documenti del catasto: planimetria e visura storica
- ispezioni dei registri immobiliari: visura immobiliare, ipotecaria
- certificato energetico o APE
- certificati di conformità degli impianti: certificato di conformità elettrico, termico e idrico
- documenti del condominio: regolamenti, tabelle millesimali, attestato di regolarità dei pagamenti, delibere dei lavori
- contratti stipulati: contratto di affitto (per immobili locati)
Ricorda che i documenti devono essere sempre in originale o copia conforme valida per usi legali, se sono stati smarriti o hai difficoltà a reperirli puoi contattare lo 02 006 18 333
Titolo di proprietà
Il primo, l’atto di proprietà è il documento pubblico con il quale il venditore dimostra di essere il proprietario della casa. E’ importante perché è fornito di elementi che devono essere verificati presso gli uffici pubblici competenti. Se l’atto è stato smarrito bisogna procurare una copia conforme valida ai fini legali, non è facile sopratutto se si tratta di un atto stipulato da oltre 25 o 30 anni. Hai questo tipo di problema ? Devi recarti all’archivio notarile o alla conservatoria atti immobiliari, oppure puoi scaricarlo on line.
Se il padrone di casa è deceduto e quindi la casa è arrivata in successione agli attuali venditori, bisogna verificare chi sono gli aventi diritto e che tutti abbiano accettato l’eredità.
Sempre nel titolo di proprietà si deve verificare che non ci siano dei minori o dei soggetti con una capacità limitata (interdetti, beneficiari di amministrazione di sostegno, etc), i quali per poter vendere hanno bisogno del giudice.
Si deve verificare se l’immobile è stato costruito da una società edile e quindi se ci sono convenzioni fatte con il Comune. In questo caso infatti, le convenzioni limitano la libera circolazione dell’immobile stesso e quindi si dovranno fare ulteriori analisi.
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Concessione edilizia
Regolarità edilizia
Prima di comprare casa devi controllare che essa non abbia degli abusi, questa è la prassi che ti consigliamo di adottare prima di iniziare ogni trattativa. Devi controllare tutti i documenti elencati nel punto 2) oltre al progetto firmato dal comune.
Ricevi la copia del documento Online
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Documenti catastali regolari
Una volta accertata la validità di un immobile dobbiamo passare alla verifica della validità dei documenti che riguardano il catasto. Se i documenti del catasto sono irregolari vi è la nullità dell’atto.
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Visura e planimetria devono sempre corrispondere con la situazione reale dell’immobile
– Il Decreto Legge 31/05/2010 n° 78 art. 19 che introduce l’obbligo, pena nullità dell’atto, per gli atti pubblici e le scritture private relative al trasferimento di diritti reali come la compravendita su fabbricati esistenti una dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie.
Il suddetto DL modifica l’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 aggiungendo il comma 1-bis
– La circolare dell’Agenzia del Territorio 2/2010 che specifica quali sono le variazioni che non hanno rilevanza catastale e che non comportano la modifica della planimetria del catasto.
Controlla i registri immobiliari se vuoi scoprire ipoteche o pignoramenti
Il controllo dei registri immobiliari è utile per accertare se il venditore è ancora il reale proprietario. Così come è importante fare un controllo dei registri degli immobili, così scopri se l’immobile è gravato o meno da un’ipoteca o da un sequestro.
E’ chiaro, l’ipoteca non deve spaventare, perché potrebbe essere quella iscritta dalla banca per il mutuo. Bisogna chiarire che il venditore estingua il debito, magari anche con il ricavato della vendita, definendo la revoca dell’ipoteca.
Per esempio, durante i controlli può risultare una ipoteca iscritta dall’Agenzia delle Entrate o da una banca, in questo bisogna contattare gli eventuali creditori per concordare l’estinzione del debito.
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Hai controllato i documenti del condominio?
Comprare casa mette euforia, ma non deve essere un motivo per perdere la concentrazione!
Bisogna fare attenzione alla situazione nel condominio: è opportuno chiedere a chi lo amministra un attestato di regolarità nei pagamenti, nel condominio non ci siano delle liti in corso. Dovrai accertare che non siano previsti lavori straordinari, oppure se sono stati previsti devi controllare in cosa consistono, quanto costano e così via.
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Se l’immobile è locato?
Se la casa è locata, prima di firmare l’affare richiedi al padrone un copia del contratto di affitto da cui si può vedere la durata del contratto, il canone pagato i dati dell’inquilino. In questo caso si dovrà tenere conto di variabili che incidono sui tempi, costi e modalità per disdire il contratto di affitto.
Come avrai capito, è utile fare controlli ad ampio spettro, solo così facendo si può evitare di rendere un sogno in un incubo.
Hai controllato tutti i documenti?
Se hai fatto tutte le verifiche che ti abbiamo suggerito e non hai riscontrato problemi o anomalie sei sulla buona strada, ben fatto!
Da ora puoi stipulare la proposta di acquisto o compromesso di vendita. Di norma, infatti, la trattativa immobiliare si compone di due parti: quella del contratto preliminare e quella del contratto definitivo o compravendita.
Ora puoi andare dal notaio e concordare la data per uno dei due contratti. Se non hai un notaio di fiducia consulta l’elenco ufficiale, digita la località a te più vicina e otterrai l’elenco degli studi notarili.
Ricorda, il notaio opera secondo tariffe, ma pur sempre in regime di libero mercato, quindi ti consigliamo di chiedere un preventivo, potresti risparmiare qualche euro.
Se invece devi accedere ad un mutuo sei a metà dell’opera, devi consegnare i documenti alla banca e attendere il sopralluogo del perito. La perizia a questo punto non potrà che essere positiva, in quanto il tecnico nota che l’immobile non ha problemi.
Rimane a questo punto sapere il valore di commercio che il perito darà alla casa. Come saprai, in base al valore stimato dal perito la banca deciderà la cifra del tuo mutuo. Spesso il rapporto Credito/Valore (Loan to Value) cioè il rapporto tra l’importo del mutuo concesso e il valore dell’immobile non supera il 70 / 80%.
Per esempio se vuoi comprare casa che viene valutata 200 mila euro la banca ti concederà un mutuo di 140/160 mila euro. Poche banche concedono il 100% e sempre sulla scorta di garanzie molto capienti.
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