Difformità edilizia dopo il rogito. Tutti i Rischi!

Cosa succede se chi ha comprato un bene si accorge di una difformità edilizia o urbanistica dopo il rogito notarile?

Quando si vuole acquistare una casa, è sempre meglio controllare la conformità edilizia, catastale e urbanistica dell’immobile e rilevare per tempo la presenza di eventuali abusi edilizi o difformità. Da Esperto del settore vi posso dire che non sempre è scontato questo argomento. Anzi è probabile che se sei in questa pagina, è perché non sei a conoscenza dei possibili rischi e vuoi saperne di più. Ma non ti preoccupare, ti presento tutte le cause e gli effetti!

In primo luogo il controllo deve essere eseguito confrontando l’aspetto attuale dell’immobile sia rispetto alla planimetria catastale sia rispetto alla pratica edilizia depositata presso il Comune. In caso di compravendita di immobile con abusi sia il venditore sia l’acquirente sono esposti a rischi che sarebbe meglio conoscere o evitare.

Difformità edilizia e rischi per il Venditore

Qui un elenco dei più comuni errori da parte dei venditori e quindi delle conseguenze.

Vendita di una casa realizzata senza autorizzazioni:

L’acquisto di un immobile non è consentito se è stato costruito senza permessi da parte degli Enti competenti. La legge, infatti, impone al notaio, responsabile nel certificare l’atto di compravendita, di indicare nel rogito gli estremi dei titoli abilitativi che hanno consentito di realizzare o intervenire sull’immobile (licenza o concessione edilizia, permesso di costruire, SCIA ecc…). Nel caso in cui l’immobile risulti del tutto abusivo, l’atto di compravendita è nullo e risulta responsabile il venditore.

Difformità edilizia = Deprezzamento dell’immobile:

nel caso in cui ci sono difformità urbanistiche di scarso rilievo, l’atto di compravendita può essere validamente stipulato, a patto che l’acquirente venga debitamente informato. In tal caso è probabile che l’acquirente richieda sconti anche significativi a titolo di indennizzo per il problema occorso.

Difformità edilizia / urbanistica / catastale dopo il rogito:

Se chi ha comprato casa si accorge di una difformità urbanistica dopo il rogito, il venditore potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni, a patto che nell’atto di compravendita non sia presente una clausola con la quale l’acquirente accetta l’immobile nello stato in cui si trova e, quindi, anche con le piccole difformità presenti.

L’abuso edilizio non è sanabile:

In presenza di opere realizzate in modo abusivo, l’autorità competente può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile e irrogare una sanzione che va da 516 a 10.329 euro. Il responsabile dell’abuso, qualora questo interessi parti strutturali dell’edificio, rischia procedimenti penali e anche l’arresto fino a tre mesi.

Rischi per l’Acquirente

Ora un elenco dei rischi in cui incorre l’acquirente in certe condizioni=

Difformità edilizia: non può ottenere un mutuo:

In caso di abusi edilizi potrebbe essere difficile ottenere mutui o finanziamenti. Quando chiedi un mutuo, la prima cosa che fa la banca è quella di incaricare un proprio perito per verificare che sull’immobile in oggetto non vi siano difformità. La Banca infatti vuole essere certa che, qualora la casa venisse pignorata, sia subito rivendibile e non ci siano difetti tali da causare ritardi per pratiche di sanatoria o deprezzamenti.

Non può ottenere contributi statali:

I contributi statali sono in genere riservati solo ai titolari di immobili regolari dal punto di vista urbanistico. E’ il caso di contributi per la ricostruzione di case danneggiate da calamità naturali come terremoti o alluvioni. Ma anche di finanziamenti a fondo perduto o tasso agevolato per attività economiche da instaurare all’interno dell’immobile.

Difficoltà a rivendere il bene acquistato:

Se acquisti un immobile con difformità edilizia potresti non riuscire un domani a rivenderlo. E’ una condanna, se non per te, per colui che lo erediterà e non riuscirà a liberarsene se non a seguito di iter travagliati e onerosi.

Difficoltà a fare interventi o modifiche sull’immobile:

Se decidessi di fare dei lavori richiedendo la prescritta autorizzazione presso gli Enti preposti, la pratica verrebbe immediatamente bloccata. Anche la semplice sostituzione degli infissi potrebbe innescare lunghi procedimenti amministrativi a carico del richiedente. E si rischierebbe di non poter accedere alle detrazioni fiscali per ristrutturazione edilizia, efficientamento energetico o miglioramento sismico degli edifici.

– A rogito effettuato, non può richiedere al venditore il risarcimento per i danni o la restituzione del denaro corrisposto se ha accettato di acquistare l’immobile “nello stato di fatto e di diritto” in cui si era al momento della vendita, come da tipica clausola contrattuale. Inoltre per poter chiedere un risarcimento dovrebbe dimostrare di non essere egli stesso responsabile dell’abuso. Ciò potrebbe risultare molto difficile con il passare degli anni dalla data del rogito.

Deve farsi carico dei costi di sanatoria:

nel caso in cui l’acquirente non possa chiedere risarcimenti al venditore a seguito dell’acquisto di un immobile con difformità urbanistiche, egli si trova di fronte a due possibilità: 1) demolire a proprie spese la parte di immobile abusiva senza poter in alcun modo chiedere risarcimenti al venditore; 2) richiedere agli Enti competenti la sanatoria con conseguenti costi legati all’espletamento delle pratiche per la sanatoria e alle sanzioni previste per legge.

Pratiche Casa è lo studio digitale per la soluzione di problematiche edilizie, visita la pagina dedicata alla Sanatoria Edilizia: https://www.pratichecasa.it/service/sanatoria-edilizia/

Come tutelarsi?

Durante la trattativa per la compravendita di un immobile è opportuno affidarsi ad un tecnico che effettui le verifiche precedentemente descritte; oppure bisogna assicurarsi che l’agenzia immobiliare abbia effettuato, con un proprio tecnico di fiducia, queste verifiche offrendo massima professionalità su questo aspetto.
Il tecnico deve asseverare che vi sia la conformità catastale ed urbanistica. Solo in questo modo è possibile evitare i rischi.