Contratto di locazione agevolato: la nuova Guida

Vivere in una casa in affitto non è sempre un buon affare ma se presti un po’ di attenzione, puoi scoprire che esistono alcune soluzioni come contributi e agevolazioni sulla casa che puoi ottenere semplicemente grazie ad un contratto di affitto agevolato. Un particolare contratto di locazione agevolato permette, sia ai proprietari degli immobili che agli inquilini di risparmiare molto denaro.
Infatti, devi sapere che ci sono alcune agevolazioni sulla casa in affitto a cui è possibile accedere, è sufficiente fin da subito strutturare il contratto con alcuni particolari requisiti.

Per regolare i rapporti di locazione, la legge consente di stipulare varie tipologie di contratti. Ad ogni situazione, infatti corrisponde una tipologia di contratto con vantaggi più o meno interessanti, ma oltre ai vantaggi fiscali più conosciuti, è possibile ottenere speciali “agevolazioni” che vogliamo sintetizzare in questo articolo per renderle veramente disponibili a chi volesse utilizzarle.

Vediamo quali sono i più comuni contratti che godono delle agevolazioni:

– quello agevolato con canone concordato (tax al 10%)
– per studenti universitari fuori sede
– contratto ad uso transitorio (è possibile stipularlo a canone libero o concordato)
– uso commerciale (per negozi, uffici, magazzini ecc)
– comodato d’uso gratuito 

Questa è una guida pratica, sintetica, quindi non ci dilungheremo a citare norme, giurisprudenza e articoli del codice civile ma è opportuna una piccola precisazione su contratto di affitto e contratto di locazione: il primo presuppone che l’immobile sia ad uso professionale, quindi un bene produttivo, il secondo riguarda più precisamente le abitazioni, gli alloggi.

Il contratto di locazione è un accordo scritto che stabilisce alcune regole tra il proprietario di un immobile e l’inquilino che vi dovrà abitare. Inoltre la Legge stabilisce che se un proprietario affida un immobile ad una persona, ricavandone un guadagno economico, è obbligatorio stipulare a priori un contratto di locazione. Il contratto, una volta firmato da tutte le persone interessate, dovrà poi essere registrato presso un apposito ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Vi sono diverse tipologie di contratto che possono essere utilizzate a secondo la situazione: uso residenziale, transitorio per uso vacanza o per esigenze lavorative (fino ad un anno), per studenti universitari e non residenziale quando si tratta di negozi, magazzini o uffici.

Il contratto deve indicare i dati anagrafici e codice fiscale del proprietario e del conduttore, oltre alle informazioni sull’immobile (dati catastali, indirizzo, piano, destinazione d’uso), estremi del certificato energetico (APE) ecc. Lo scopo principale del contratto di locazione è quello di regolare la durata dell’affitto (4+4, 3+2 …), il prezzo del canone da pagare ed altri vincoli che vengono definiti tra locatore e inquilino. Vediamo ora quali sono i contenuti fondamentali di un contratto.

Contenuti fondamentali di un contratto:

1. Oggetto del contratto: bisogna descrive con precisione l’immobile e indicare quelli che sono i dei dati catastali rilevati sulla visura catastale
2. Cedolare secca: è una scelta fiscale che consente di accedere ad una tassazione agevolata. Per usufruire dell’agevolazione è necessario che l’opzione sia chiaramente specificata sul contratto
3. Canone di Locazione: è l’ammontare annuo del canone che l’inquilino deve pagare al proprietario dell’immobile
4. Durata del Contratto: ogni tipologia di contratto prevede una durata prevista per legge, ma esistono anche tipologie di contratto “libero” quindi con la possibilità di decidere liberamente la durata
5. Arredato: se un immobile viene affittato compreso di arredamento è consigliato allegare al contratto un inventario dei mobili che vengono lasciati nell’abitazione
6. Recesso: un conduttore, può recedere da un contratto anche anticipatamente rispetto alla scadenza, purché rispetti le modalità e le condizioni specificate nel contratto firmato
7. Garanzia: è consuetudine, ma anche buona norma richiedere ad un inquilino di versare un importo che resterà a garanzia di eventuali danni all’immobile
8. APE: il contratto deve obbligatoriamente indicare i dati del certificato energetico o meglio l’ APE che deve essere allegato in sede di registrazione

Esiste una valida alternativa al contratto di affitto, si chiama “contratto di comodato d’uso gratuito”. È un contratto non a titolo oneroso, quindi il proprietario “comodante” concede ad un inquilino “comodatario” l’utilizzo di abitazioni o altri immobili, senza pretendere un canone di locazione. Il comodatario ha comunque alcuni obblighi che deve rispettare e che devono essere regolati con un contratto specifico.

Il contratto di comodato può essere stipulato tra parenti ma anche tra estranei. Nel primo caso si usufruisce di particolari agevolazioni tributarie, in entrambi i casi non è prevista una tassazione annua e per la registrazione del contratto è sufficiente il pagamento dell’ imposta di registro di 200 euro e l’imposta di bollo di 16 euro (ogni 4 facciate del contratto).

Chiariamo subito che il comodato d’uso gratuito non è contratto di locazione agevolato, ma in alcuni casi può essere di gran vantaggio sia per il conduttore che per il proprietario.

Ad esempio, per i lavoratori e per gli studenti fuori sede esistono delle detrazioni che consentono di recuperare una parte dell’importo pagato per l’affitto.

Gli studenti universitari fuori sede possono usufruire di una specifica agevolazioni sulla casa in affitto. L’agevolazione è pari al 19% del canone pagato entro il limite di 2.633 euro annui. E’ un grande risparmio sopratutto se pensiamo ai prezzi di affitto di alcune città universitarie.

La nostra ricerca sulle località più care e sulle città più gettonate ha mostrato un panorama nazionale molto diversificato tar nord, centro e sud.

Per i giovani under 30 nei primi tre anni dalla stipula del contratto di locazione, è prevista una detrazione di 991,60 euro. 

Il medesimo importo è previsto per i lavoratori fuori sede che hanno trasferito la propria residenza (l’importo scende a 495,80 euro per i redditi compresi tra 15493,72 e 30987,41 euro).

Per l’affitto dell’abitazione principale la detrazione prevista è di 300 euro se il tuo reddito complessivo non supera 15.493,71 euro. Nel caso di redditi superiori la detrazione scende a 150 euro.
Se hai preso casa in affitto con contratto a cedolare secca puoi detrarre un massimo di 495,80 euro l’anno, che si riducono a 247,90 euro per i redditi compresi tra i 15.493 euro e i 30.987 euro.

Chi invece non riesce a pagare l’affitto per problemi di natura economica può fare domanda per accedere al Fondo per la morosità incolpevole. Anche se non si tratta di un contratto di affitto agevolato, rappresenta comunque un’agevolazione che si rivolge agli inquilini che hanno perso il lavoro a seguito di licenziamenti, accordi aziendali o sindacali che hanno comportato la riduzione dell’orario di lavoro o altri casi come il mancato rinnovo di contratti a tempo determinato o cessazione di attività libero-professionali.
L’accesso al Fondo è consentito anche ai contribuenti che a causa di gravi malattie, infortuni o decesso di un componente della famiglia hanno dovuto affrontare spese impreviste e si trovano in situazioni di difficoltà economica.

Più che una agevolazione sulla casa in affitto, il contributo comunale è una integrazione al canone di locazione. E’ quindi un vero e proprio sostegno che può essere richiesto se la spesa per l’affitto è troppo alta rispetto al proprio reddito. In questo caso, le regole sono stabilite con bando da ciascun Comune, ma se vuoi saperne di più leggi la nostra guida “Contributo affitto: chi ne ha diritto?“