I documenti per vendere casa: quali sono e come ottenerli

Per dimostrare di essere il reale proprietario di un immobile dovrai consegnare prima al tuo acquirente e poi al notaio, il documento con il quale vieni nominato “proprietario”. Non è detto che sia necessariamente un atto di compravendita, potrebbe essere un atto di donazione, una dichiarazione di successione, un testamento, una sentenza ecc.

In sostanza, il titolo di proprietà, è un documento pubblico (registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) che attesta la titolarità di un diritto reale su un immobile, specificando chi è il proprietario. Se vuoi saperne di più, o ti stai chiedendo dove puoi trovare l’atto di compravendita, o altri titoli di proprietà, ti invitiamo a leggere “Dove trovare l’atto di compravendita di un immobile“.

Come risolvere il problema se non hai i documenti della casa

1) Se hai necessità di una copia del titolo di proprietà dell’immobile e quindi dell’atto di acquisto, donazione, permuta o successione puoi richiederlo cliccando qui sotto 👇👇

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La visura catastale è un documento custodito dall’Agenzia delle Entrate Ufficio Catasto e serve ad identificare in modo inequivocabile l’immobile da vendere. Contiene le principali caratteristiche dell’immobile (categoria, classe, consistenza, rendita), ma anche le informazioni anagrafiche di chi vanta diritti reali sulla casa (nudo proprietario, usufruttuario, diritto di abitazione …). Le informazioni possedute dal Catasto, non sempre sono aggiornate e spesso si riscontrano errori e omissioni che devono essere corrette (dietro richiesta del proprietario). Altro punto di debolezza dei documenti catastali sta nel fatto che il Catasto non è probatorio, quindi la documentazione che produce non costituisce prova giuridica della proprietà. Questo è uno dei motivi per cui è necessario richiedere anche una visura ipotecaria presso la conservatoria.

La visura, citata ai primi posti dell’elenco dei documenti per la compravendita di una casa, contiene infatti indicazioni preziose per procedere con la ricerca dei successivi documenti. Si può richiedere in diverse forme, dipende dai dati che possiedi e dalle informazioni che vuoi ottenere:

– visura catastale per immobile se conosci i dati completi dell’immobile; – visura catastale per indirizzo se conosci solamente l’indirizzo dell’immobile; – visura catastale per soggetto privato se consoci i dati anagrafici di una persona e vuoi conoscere quali immobili possiede; – visura catastale per azienda se consoci i dati di una azienda e vuoi conoscere quali immobili possiede; – visura catastale storica per conoscere le modifiche subite da un immobile; – visura elenco immobili per conoscere tutte le unità immobiliari presenti all’interno di un condominio.

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L’ispezione ipotecaria è un documento con contenuti molto simili alla visura con l’aggravio di un maggiore costo per diritti. 

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L’autorizzazione rilasciata dal comune per consentire ad un’impresa di costruzioni di realizzare un immobile, può assumere nomi diversi, in base al periodo storico in cui è stato realizzato il fabbricato stesso: concessione edilizia, oppure licenza edilizia o permesso di costruire. In ogni caso è obbligatorio consegnare una copia conforme del documento al potenziale acquirente e poi al notaio che stipulerà l’atto di compravendita. elenco documenti per la compravendita

Ogni modifica importante effettuata sull’immobile deve essere autorizzata dal comune con un atto autorizzativo, quindi se l’immobile è stato ampliato, modificato o ristrutturato, sarà necessario consegnare al notaio e all’acquirente anche queste ulteriori autorizzazioni. Stesso discorso per gli immobili realizzati abusivamente e poi condonati: in questo caso il titolo sarà rappresentato da una concessione edilizia in sanatoria. Anche le piccole modifiche “abusive” dovranno essere giustificate con titolo edilizio in sanatoria (CILA, PdC in sanatoria ecc).

Il certificato di destinazione urbanistica, conosciuto anche con l’acronimo CDU, è un documento che può essere richiesto dietro il pagamento di diritti presso gli uffici del comune di competenza. Contiene le informazioni ufficiali sulla destinazione urbanistica dell’immobile, (per esempio se ricade in zona residenziale o agricola), nel caso di un terreno ci dice se esso è edificabile e con quale indice ed inoltre ci segnala eventuali vincoli cui è soggetto un edificio o un terreno.

Possiamo dire che esso rappresenti una sorta di “Libretto di istruzioni dell’immobile“, ed è obbligatorio nella compravendita di terreni (pena la nullità dell’atto), a meno che non riguardi il trasferimento di proprietà di un terreno di pertinenza inferiore a 5000 metri quadrati. Vista l’importanza dei suoi contenuti, lo inseriamo nell’elenco dei documenti obbligatori per la compravendita. A prescindere dall’obbligatorietà, il CDU costituisce una garanzia per l’acquirente, suggeriamo quindi di allegarlo già in sede di proposta di acquisto o compromesso.

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Il Certificato di conformità degli impianti, è un documento che certifica la conformità degli impianti presenti nell’abitazione (elettrico, termico, idraulico) alla normativa vigente. Il documento viene rilasciato dalla ditta abilitata che si è occupata di realizzare l’impianto, di rinnovarlo (nel caso della ristrutturazione) o che effettua eventuali lavori di manutenzione. Le norme vigenti che regolano il settore fanno riferimento al Decreto Ministeriale n. 37 del 22 gennaio 2008, che tende a semplificare e raccogliere in un unico provvedimento tutte le norme relative alla sicurezza, in precedenza normate con la Legge n. 46 del 1990. Il più recente DM regola la realizzazione, manutenzione e progettazione degli impianti negli edifici. Le regole dettate dalla normativa, mirano a garantire condizioni di sicurezza negli ambienti domestici.

Assieme all’atto di provenienza, le certificazioni di conformità sono documenti necessari alla vendita di una casa che spesso mettono in crisi i proprietari. La conformità dell’impianto elettrico e del gas viene rilasciata da un tecnico specializzato, con relazione asseverata.

Perché è consigliabile munirsi della certificazione degli impianti prima di iniziare le trattative? Non solo perché è obbligatorio per legge, ma perché costituisce un elemento che può incrementare il valore dell’immobile.

Per gli impianti realizzati prima del 26 marzo 2008 o per i casi nei quali non sia possibile reperire la dichiarazione di conformità originale, è possibile sostituire il certificato impianti con una Dichiarazione di Rispondenza DI.RI, che deve essere redatta da un esperto con almeno 5 anni di esperienza nel settore (soggetti previsti dall’art. 7 comma 6 del DM 37/08). La dichiarazione di conformità è obbligatoria per tutti i tipi di immobili, quindi anche per le civili abitazioni, e per tutti i tipi di impianti, come:

– impianti elettrici;
– impianti di protezione dalle scariche atmosferiche;
– impianti di automazione di porte e cancelli;
– impianti radiotelevisivi;
– impianti di riscaldamento, condizionamento e climatizzazione;
– impianti idro – sanitari;
– impianti gas;
– impianti di sollevamento (ascensori, montacarichi, scale mobili e simili);
– impianti di protezione antincendio.

8) Se vuoi ottenere subito la DI.RI “dichiarazione di rispondenza degli impianti” puoi richiederla cliccando qui sotto 👇👇

Tra i documenti obbligatori per vendere o acquistare casa ce ne sono anche alcuni che riguardano gli impianti, vediamo quali:

l’impianto elettrico della nostra casa è soggetto a obsolescenza, come accade agli elettrodomestici e ai nostri cellulari, con il passare del tempo tende a deteriorarsi perdendo le caratteristiche di sicurezza ed efficienza. L’effetto della obsolescenza può dare origine a difetti di funzionamento e causare spiacevoli incidenti domestici, mettendo a rischio la salute di adulti e bambini.

La dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico è un documento che attesta la conformità dell’impianto ai sensi di legge e ne garantisce quindi la sicurezza. Viene normalmente rilasciato dalla ditta che ha svolto il lavoro, e contiene i dati anagrafici del proprietario dell’immobile, i dati dell’impresa, il tipo d’impianto realizzato, i dati del tecnico responsabile della corretta esecuzione dell’impianto in corrispondenza alle normative vigenti, i dati sull’ubicazione dell’impianto ed i materiali utilizzati per la sua realizzazione. Viene inoltre allegato lo schema e il progetto dell’impianto unitamente ad una relazione tecnica sui materiali.

Per avere efficacia è necessario che sia corredato da un certificato camerale dell’impresa esecutrice.

Così come abbiamo visto per l’impianto elettrico, anche per l’impianto idrico vige l’obbligo della certificazione impianti. Viene rilasciato dalla ditta che realizza l’impianto o che lo modifica ed è spesso richiesto in fase allacciamento di una nuova utenza idrica e dai Vigili del Fuoco per la prevenzione incendi.

La dichiarazione di conformità di un impianto gas è particolarmente significativa per la pericolosità del combustibile che transita nelle tubature e per le apparecchiature che approvvigiona (cucine e caldaie). Per impianti con potenza termica fino a 50 Kw è necessario allegare alla certificazione un progetto firmato dal responsabile tecnico dell’impresa che ha eseguito l’installazione. Nei casi in cui l’impianto genera una potenza superiore ai 50 Kw è obbligatorio un progetto redatto da un tecnico abilitato con esperienza specifica (ingegnere o architetto).

Anche per l’impianto del gas, è onere del proprietario consegnare entro 30 giorni dall’allaccio, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza DI.RI.

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Non tutti lo sanno, ma nell’elenco dei documenti obbligatori per vendere casa si deve menzionare il certificato relativo all’impianto di climatizzazione. Lo scopo del certificato relativo all’impianto di climatizzazione è di garantire che lo stesso sia in possesso di tutti i requisiti richiesti dalle norme tecniche vigenti e dalla legislazione di settore e che in definitiva l’impianto soddisfi i criteri essenziali di sicurezza e di tutela della salute. Anche in questo caso il certificato viene rilasciato a fine lavori per ogni singolo impianto realizzato, ma anche nel caso in cui sullo stesso impianto venga eseguito un intervento di manutenzione straordinaria o una ristrutturazione. Il documento viene redatto da un tecnico iscritto all’albo e in possesso dei requisiti previsti dal D.M 37/2008.

La dichiarazione di conformità dell’impianto di climatizzazione deve necessariamente contenere alcune informazioni:

• i dati dell’impresa installatrice (ragione sociale della ditta e del suo rappresentante legale, indirizzo, partita Iva, iscrizione nel registro delle imprese, iscrizione all’albo Provinciale delle imprese artigiane);
• il tipo d’impianto realizzato;
• se trattasi di nuovo impianto, trasformazione, ampliamento o manutenzione straordinaria;
• i dati del proprietario dell’immobile/committente;
• se trattasi di edificio adibito ad uso industriale, civile, commercio o altri usi;
• i dati sull’ubicazione dell’impianto di climatizzazione.

Il libretto della caldaia corrisponde alla carta d’identità del sistema impiantistico e deve quindi includere eventuali modifiche, sostituzioni e interventi di manutenzione avvenuti nel corso del tempo.

Il nuovo modello di libretto è in vigore da gennaio 2016 ed è uguale per tutti gli impianti termici. Lo stesso modello viene impiegato anche per gli impianti di produzione di energia rinnovabile, come ad esempio le pompe di calore e pannelli solari. Questo nuovo modello sostituisce a tutti gli effetti il vecchio “libretto caldaia” ed è formato da singole schede che possono essere assemblate in funzione della tipologia di impianto.

La mancanza del libretto di impianto comporta una sanzione da 500 € fino a un massimo di 600 €. elenco documenti per la compravendita

Quando un immobile è inserito all’interno di un edificio, di un residence o comunque è incluso in una struttura dove convivono oltre 4 condomini, vige l’obbligo di costituire un condominio (art. 1129 c.c.). Come vedremo, nell’elenco dei documenti per vendere un immobile sono presenti anche alcuni documenti condominiali. Per legge, è l’amministratore condominiale il soggetto obbligato ad aggiornare e custodire la documentazione che segue in elenco, di cui ciascun condomino può prendere visione o richiedere copia ed eventuali chiarimenti. elenco documenti per la compravendita

-Elenco aggiornato dei condomini, completo di dati anagrafici e catastali;
-Regolamento di condominio;
-Tabelle millesimali di comproprietà;
-Inventario delle parti e impianti comuni;
-Atti e contratti, convenzioni ecc. riguardanti le parti comuni dell’edificio;
-Registro dei verbali dell’assemblea sottoscritti dal presidente e dal segretario;
-Ricevute degli inviti alle assemblee e ricevute relative agli invii di verbale di assemblea ai condomini;
-Libro giornale per le entrate e per le uscite;
-Contratto di assunzione del portiere e relativa documentazione concernete il rapporto di lavoro;
-Contratto per la manutenzione dell’ascensore con la ditta interessata;
-Contratti e ricevute di pagamento di acqua, gas, occupazione suolo pubblico ecc.;
-Contratto di assicurazione dello stabile;
-Dichiarazione di conformità alle norme del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 art. 107 e seguenti, legge n. 46 del 1990 sulla sicurezza degli impianti;
-Documentazione connessa col ruolo di sostituto d’imposta del condominio;
-Codice fiscale del condominio;
-Permesso di costruire e certificato di agibilità;
-Planimetrie e visure catastali di tutte le unità dell’edificio;
-Planimetrie degli impianti di fognatura, riscaldamento, acqua, gas, elettricità, ascensori, antincendio ecc.

Nel caso in cui l’immobile oggetto di compravendita si trovi all’interno di un condominio, in fase di trattativa, il proprietario deve fornire una copia del regolamento di condominio con le relative tabelle millesimali. elenco documenti per la compravendita

Quando ci si trova in presenza di un immobile in condominio e quindi gestito da un amministratore, il proprietario deve richiedere un attestato di regolare pagamento delle spese condominiali. Consegnerà l’attestato all’acquirente che sarà così certo di non doversi  fare carico di eventuali debiti condominiali pregressi. elenco documenti per la compravendita

Nel caso in cui ll’immobile in vendita fosse affittato o locato, il proprietario deve fornire al futuro acquirente, già dalle prime fasi della trattativa, il contratto che regola la locazione o l’affitto. L’acquirente avrà così modo di valutare i vincoli in ordine di tempo e le condizioni economiche del contratto vigente. Ebbene, il contratto di affitto rientra nell’elenco dei documenti obbligatori per vendere casa.

Se l’immobile in vendita è stato acquistato con un mutuo, non ancora estinto, il proprietario deve fornire all’acquirente, già dalle prime fase della contrattazione, la copia del contratto di mutuo e l’attestazione della regolare posizione nel pagamento delle rate pagate alla banca. È facilmente comprensibile che l’acquirente voglia vere contezza della situazione debitoria che eventualmente di cui eventualmente dovrebbe farsi carico. Nel caso in cui l’acquirente non volesse subentrare per la parte residua del mutuo esistente, è possibile chiedere alla banca l’estinzione del mutuo contestualmente all’atto di compravendita. documenti per vendere e acquistare casa

Per la stipula dell’atto pubblico si dovranno incontrare dal notaio sia l’acquirente che il venditore ed entrambi dovranno presentare i documenti che attestino la loro identità:

• Fotocopia della carta di identità (in corso di validità)
• Codice fiscale;
• Certificato che attesti lo stato civile;
• Permesso di soggiorno, nel caso in cui l’acquirente o venditore sia extracomunitario.

Il certificato di stato civile o, in alternativa, l’estratto dell’atto di matrimonio servono ad attestare il regime patrimoniale (separazione o comunione del beni) e quindi la presenza o meno di ulteriori soggetti che possono vantare diritti reali sull’immobile in vendita.

Tutti questi documenti sono fondamentali per la buona riuscita della compravendita ed è importante che non siano scaduti. Per tale motivo, è sempre buona abitudine effettuare un controllo prima di intraprendere un percorso di vendita immobiliare. Ricordiamo che in alcuni casi, l’aggiornamento di questi documenti può richiedere tempi lunghi, che potrebbero compromettere l’esito degli appuntamenti nelle varie fasi della compravendita.

In caso di compravendita effettuata grazie alla mediazione di una agenzia immobiliare, in fase di rogito, l’agenzia dovrà fornire al notaio la visura camerale con il numero di iscrizione al REA, l’abilitazione e i documenti dell’intermediario o del legale rappresentante. documenti per vendere e acquistare casa

Al termine della compravendita, o prima nel caso venisse anticipatamente saldato il compenso, l’agenzia immobiliare rilascerà fattura per l’importo percepito sia dal compratore che dall’acquirente. elenco documenti per vendere e comprare casa