La verifica di conformità catastale ed urbanistica è una prassi, ormai da anni, obbligatoria per la vendita di una casa o di un altro edificio. Ed è, di fatto, il primo passo per una compravendita senza problemi burocratici o senza perdita di tempo negli uffici tecnici.
Questa operazione viene fatta per verificare, appunto, la condizione di una casa in vendita. Nel corso della mia carriera, quando chiedevo al venditore dell’immobile, mio cliente, se avesse verificato la Conformità edilizia la classica risposta era “certo che si, ho controllato il catasto!!” – no! Risposta sbagliata! In realtà se si vuole vendere la propria casa bisogna in primo luogo verificare la regolarità urbanistica, perché la planimetria catastale non garantisce la conformità su entrambi i fronti.
Ma con esattezza cosa sono queste conformità?? Bene, ora faccio un passo indietro e vediamo cosa sono e quando si usano.
- La conformità catastale = dichiara che lo stato di fatto dell’immobile in analisi, la scheda del catasto dell’oggetto di vendita, ed i dati riportati nella visura (indirizzo, categoria, classe, consistenza) siano completi e corretti. Essa però non è probatoria, ovvero non fornisce i dati relativi di chi è intestato l’immobile.
- La conformità urbanistica = dichiara che i titoli edilizi, inerenti la costruzione dell’immobile ed altre opere, siano conformi con la situazione dell’immobile al momento della vendita (ovvero con lo stato di fatto dell’immobile).
Indice
La verifica di conformità catastale
La conformità catastale, che può attuare solo un tecnico, si verifica con le seguenti azioni:
- Allo sportello Agenzia delle Entrate – Ufficio Territorio o da un Tecnico di fiducia si chiede la copia della planimetria e della visura catastale dell’immobile da vendere.
- Con un sopralluogo si verifica che la conformità catastale dei dati e della planimetria sia corretta.
- Nel caso in cui si nota una incongruenza fra i due documenti bisogna procedere con le correzioni, che sono di facile risoluzione. Bisogna quindi andare presso gli uffici catastali, e giustificare la variazione con “esatta rappresentazione grafica” o con “diversa distribuzione interna”.
La conformità urbanistica
Essa ha una modalità un po’ più complessa di verifica, ed in questo caso il tecnico:
- Accede agli archivi comunali per individuare le pratiche edilizie dell’immobile (Agibilità/Abitabilità, Licenza Edilizia, DIA, SCIA, ecc.) e richiedere la copia.
- Analizza i documenti e verifica che la costruzione dell’immobile è stata eseguita nel rispetto dei progetti approvati.
- Nel caso in cui si nota una difformità, gli interventi sono considerati realizzati in maniera abusiva o irregolare, ovvero non conformi alla legge sugli interventi edilizi (TU DPR 380/01). In questo caso si dovrà presentare al Comune la pratica edilizia in sanatoria (Permesso di Costruire, SCIA, CILA) con pagamento delle oblazioni. Se gli immobili non possono essere normati, si dovrà procedere con la demolizione al fine di ripristinare la situazione autorizzata.
Il parere dell’Esperto
Da esperto del settore vi consiglio di fare una verifica di conformità catastale prima di mettere in vendita una casa e, ancor di più, prima di firmare un contratto di acquisto per una nuova casa. Essere cauti evita di farvi incorrere a dei imprevisti, uno dei tanti capitati è la rinuncia alla vendita con conseguente restituzione del doppio della caparra.
Purtroppo ho notato, nel corso della mia esperienza di geometra che svolgo nella città di Cuneo e nella provincia, che i casi in cui non si verificano le pratiche sono sempre di più, come sono maggiori i casi di incongruenza fra le planimetrie. I miei clienti spesso mi chiedono “perché i lavori a casa ritardano sempre?? E’ necessario fare lunghe attese agli uffici??” La mia risposta è sempre la stessa: Rivolgiti ad un Esperto se vuoi che i lavori vadano per il verso giusto! Dovete sempre valutare i piccoli dettagli che possono mettere a rischio la vendita della vostra casa e la verifica di conformità catastale è uno di questi!
Esempio di difformità nella provincia di Cuneo
Adesso vi mostro una planimetria che ho modificato per un mio cliente di Cuneo =
La planimetria catastale è giusta, ma quella urbanistica non è conforme —> ha una diversa distribuzione degli spazi interni ed i balconi hanno dimensioni diverse.
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