Stai cercando informazioni su quali sono le modalità per estinguere e cancellare l’ipoteca sulla casa? In questo articolo ti forniremo tutti gli strumenti per poter capire quali sono i passi giusti da eseguire.
Con l’estinzione l’ipoteca viene annullata. Dal momento dell’annullamento, l’ipoteca non è più una garanzia per il credito per il quale era stata iscritta. Anche se l’ipoteca risulta estinta, potrebbe ancora risultare iscritta sul registro immobiliare, in quanto non risulta cancellata materialmente.
La cancellazione definitiva dell’ipoteca avviene con l’eliminazione definitiva dell’ipoteca stessa dai registri immobiliari.
Quindi l’ipoteca sulla casa per essere cancellata in modo definitivo deve essere cancellata dai registri immobiliari. La sola estinzione, infatti, non dà atto alla cancellazione dell’ipoteca dal registro immobiliare.
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Indice
Quando si estingue l’ipoteca
L’estinzione dell’ipoteca sulla casa non dà atto al totale annullamento dell’istituto dell’ipoteca. Nel momento in cui avviene l’estinzione del vincolo sul proprio immobile, quest’ultimo non rientra più nella garanzia del debito.
Ci sono diversi casi in cui l’ipoteca sulla casa si estingue.
- il creditore cancella l’ipoteca;
- il creditore non rinnova l’ipoteca dopo il termine previsto per legge (venti anni dalla sua iscrizione);
- l’obbligazione per la quale era stata iscritta l’ipoteca si estingue: ciò avviene quando il debitore termina di pagare il mutuo;
- l’immobile sul quale grava l’ipoteca viene distrutto, salvo quanto previsto dall’art. 2742 del Codice Civile in tema di indennità assicurativa;
- il creditore rinuncia all’ipoteca;
- il termine o la condizione ai quali l’ipoteca era stata limitata scade;
- il tribunale emette il provvedimento che impone l’esproprio del bene sul quale grava l’ipoteca, ordinando quindi la cancellazione di quest’ultima.
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Quando avviene la cancellazione dell’ipoteca sulla casa?
Il passo successivo all’estinzione dell’ipoteca sulla casa è la cancellazione della stessa, secondo l’art. 2882 del Codice Civile. Questa operazione permette appunto di cancellare l’ipoteca sulla casa dal registro immobiliare, l’immobile in questo modo risulta libero da vincolo in modo pubblico.
L’ipoteca sulla casa può essere volontaria o giudiziale, a seconda del tipo di ipoteca la modalità di cancellazione è differente.
La cancellazione dell’ipoteca volontaria si ottiene con modalità automatica e gratuita o per mezzo di atto notarile.
- quando l’ipoteca è iscritta a garanzia di un contratto di finanziamento o mutuo, la modalità automatica e gratuita permette alla banca o (all’interessato stesso) di comunicare all’Agenzia del Territorio che l’estinzione dell’ipoteca è avvenuta. In questo modo gli uffici competenti provvederanno alla cancellazione;
- quando, invece, è il notaio a comunicare agli uffici competenti che l’estinzione è avvenuta, ciò avviene mediante atto notarile. Il notaio presenta un atto che attesta che il creditore è d’accordo alla cancellazione.
Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007 la banca deve in modo spontaneo inviare all’Agenzia del Territorio la notifica dell’avvenuta estinzione del mutuo e, quindi, dell’ipoteca. Successivamente l’Agenzia del Territorio dovrà effettuare la cancellazione del vincolo.
Se l’ipoteca sulla casa avviene per mezzo di ipoteca giudiziale, questa può essere cancellata solo attraverso l’ordine del giudice. Questo provvedimento prevede una procedura giudiziale apposita.
L’iscrizione nei registri immobiliari
Non basta quindi la presenza di un titolo idoneo affinché l’ipoteca sia valida. Non si costituisce in automatico. Occorre sempre l’iscrizione presso i registri immobiliari della Conservatoria nella cui circoscrizione è ubicato l’immobile.
In caso di ipoteca legale l’iscrizione è d’ufficio, negli altri casi deve essere il creditore a presentare il titolo insieme alla nota di iscrizione.
Se il titolo è costituito da una scrittura privata, occorre presentare l’originale. Se, invece, è un atto pubblico o un provvedimento giudiziario serve una copia autentica.
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Durata dell’ipoteca
Dal momento in cui l’immobile viene registrato, l’ipoteca sulla casa dura 20 anni. Questo termine non è valido se si ottiene un credito per un mutuo. Ci sono casistiche diverse, con risoluzioni differenti. Grazie al Decreto Bersani bis del 2007, il diritto mutuatario afferma che il bene vincolato può essere liberato una volta che il rimborso del finanziamento per l’acquisto dell’immobile è terminato.
Ad ogni modo se l’ipoteca sulla casa non viene rinnovata dopo 20 anni, decade e il bene torna libero.
Il creditore però può rinnovarla. I casi sono due, se il rinnovo avviene:
- prima della scadenza del termine: l’ipoteca sulla casa rimane la stessa e sarà valida per altri 20 anni;
- dopo la scadenza del termine: la prima ipoteca si estingue e l’ipoteca costituita è una nuova, di conseguenza produrrà i suoi effetti a partire dalla data di iscrizione. Nel lasso temporale che separa la costituzione della nuova ipoteca sulla casa e la sua registrazione, può accadere che l’immobile possa essere acquistato da terzi. Se questi ultimi hanno già trascritto il loro titolo d’acquisto, come ad esempio donazione, compravendita, la nuova ipoteca non produce effetti nei loro confronti.
Se vuoi approfondire l’argomento, ti invitiamo a leggere il nostro articolo Rogito notarile: elenco dei documenti obbligatori per vendere e acquistare casa.
Costo per cancellare l’ipoteca sulla casa
La cancellazione dell’ipoteca sulla casa non ha alcun costo se vi è la decadenza automatica. Il debitore, infatti, è esente da costi per la cancellazione dell’ipoteca dai registri secondo quanto è stabilito dal Decreto Bersani.
Nel caso in cui ci si debba rivolgere a un notaio, il costo dell’ipoteca volontaria è di circa € 600,00, somma a carico del debitore.
L’ipoteca giudiziale, invece, ha un costo di circa € 94,00 per le tasse e gli oneri di cancelleria. Inoltre a tale somma si deve aggiungere uno 0,5% del totale del debito.
Il costo per la cancellazione di ipoteca legale equivale all’onorario del notaio. La spesa varia, quindi, a seconda del professionista a cui ci si rivolge per portare avanti la propria pratica.
Ipoteca sulla casa: causa legittima di prelazione
L’ipoteca non è un’’espropriazione dell’immobile. È una causa legittima di prelazione.
Molti, infatti, pensano che l’ipoteca sulla casa comporta un’esecuzione forzata con la conseguenza della messa all’asta dell’immobile. Non è così. Il creditore che ha acceso l’ipoteca sulla casa ha il diritto di prelazione in caso di vendita del bene. Qualora l’abitazione fosse messa in vendita, tra lui ed eventuali creditori, lui è il preferito a ricevere il denaro ricavato dalla vendita.
In sintesi l’ipoteca sulla casa è un diritto che si costituisce sull’immobile a garanzia di un credito. Il creditore, quindi, ha il potere di espropriazione, solo se vuole. Non esiste alcun obbligo. Tutto ciò che cosa vuol dire?
- la casa può essere ipotecata senza che finisca all’asta;
- l’ipoteca non priva il proprietario della proprietà o del possesso della casa. Si pone un vincolo a garanzia di un debito. Il creditore può rivalersi sempre sulla casa, anche se quest’ultima verrà ceduta o venduta a terzi. Si tratta del cosiddetto diritto di seguito, ovvero il diritto di garanzia segue, appunto, il bene.
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