Mutuo casa: quando la banca rimborsa gli interessi

Secondo recenti studi, in Italia almeno 7 mutui su 10 sono irregolari, questo significa che circa il 70% degli italiani che hanno contratto un mutuo bancario, hanno diritto al rimborso degli interessi. 

Se hai il cruccio e vuoi sapere se stai pagando alla banca più interessi del dovuto, puoi facilmente fare un autoanalisi del tuo mutuo, verificando il tasso di interesse applicato, anche detto TAN (tasso annuo nominale), e il parametro TAEG, ossia il tasso annuo effettivo globale. Quest’ultimo è un indicatore imposto dalla legge per rendere comprensibile a tutti i consumatori il tasso effettivo che dovranno sostenere per restituire il mutuo o altro tipo di finanziamento. 

Per semplificare la cosa facciamo un esempio concreto: supponiamo che hai stipulato un mutuo di 250.000,00 euro, per effetto del Tasso Usuraio o del Taeg difforme da quello indicato in contratto, potresti avere diritto al rimborso di 87.000,00 euro.

E’ possibile richiedere il rimborso degli interessi pagati per un mutuo irregolare quando si riscontra l’applicazione di un tasso usuraio o frutto dell’anatocismo bancario, che altro non è se non la produzione di interessi calcolati su interessi scaduti.  

Se hai un mutuo o un finanziamento stipulato dopo il 1° ottobre 2003 di importo superiore a 80.000 euro, puoi avere la concreta possibilità di ottenere un rimborso fino a 130.000 euro. Con questo articolo cerchiamo di spiegare con parole semplici quali strumenti ha il cittadino per ottenere dalla banca la restituzione del proprio denaro.

La prima cosa da fare per capire se la tua banca ha applicato un tasso di interesse sospetto è analizzare il contratto di mutuo a partire dal  documento di sintesi. Procedi verificando la presenza di possibili anomalie e clausole non legittime nel contratto di mutuo, di finanziamento, di conto corrente o di leasing. È molto importante verificare anche la presenza di anomalie e non legittimità della garanzia immobiliare. Spesso infatti, il valore degli immobili ipotecati dalla banca per concedere il finanziamento è in realtà di gran lunga superiore al finanziamento concesso, esiste quindi una sproporzione tra quanto ci viene erogato dalla banca e quanto da noi offerto a garanzia.

In quest’ultimo caso la banca è obbligata ad effettuare un’operazione chiamata “riduzione di ipoteca“.

La conseguenza del mancato rispetto delle regole, comporta per la banca la restituzione di tutti gli interessi pagati dal cliente mutuatario, ai sensi dell’art. 1815 del codice civile. In sostanza, quando la banca non rispetta le regole, il contratto di mutuo che hai stipulato, è nullo!

Vale il principio “chi sbaglia paga”!

Per avere diritto al rimborso si deve verificare la presenza di alcune condizioni specifiche che devono essere accertate leggendo la documentazione bancaria, gli estratti conto, il contratto e il piano di ammortamento.

Una volta accertate le condizioni si può chiedere il risarcimento alla banca mediante una raccomandata. Qualora la banca non risponda alla richiesta entro 10 giorni lavorativi oppure la neghi, si dovrà agire con più determinazione intimando il rimborso degli interessi pagati sul mutuo.

Generalmente si ricorre al mutuo bancario per acquistare un immobile oppure per effettuare ristrutturazioni o, ancora, in ambito imprenditoriale per effettuare degli investimenti. Con la parola mutuo ci si riferisce al contratto mediante il quale un individuo, detto mutuatario (cliente), chiede un prestito di denaro che viene concesso dalla parte definita mutuante (banca). Il suddetto prestito va restituito entro una specifica data di scadenza. Se vuoi approfondire l’argomento e scoprire come risparmiare riducendo l’importo della rata del mutuo, possiamo consigliarti l’articolo “Risparmia 450 euro sulla rata del Mutuo Casa“.

La caratteristica del mutuo è quella di prevedere degli interessi che vengono calcolati in percentuale sull’importo del capitale prestato dalla banca. Tali interessi, che si definiscono passivi, sono quelli che il cliente paga accedere al mutuo. E’ proprio su tali interessi che, a determinate condizioni, è possibile ottenere il  rimborso. Esaminiamo per quali mutui e le condizioni:

• acquisto della prima casa;
• per effettuare lavori di ristrutturazione sulla prima casa;
• accesi prima del 1 gennaio 2001 purché entro 6 mesi la casa sia stata adibita a prima abitazione;
• accesi prima del 1993 a patto che entro l’anno in questione la casa sia stata adibita a prima abitazione;
• per l’acquisto di un immobile per il quale si pagava precedentemente un affitto.

Nel caso in cui si abbia diritto a questo risarcimento, quando si andrà a pagare l’IRPEF, esso figurerà come una detrazione e quindi si verseranno meno tasse.

Dall’analisi di un mutuo ipotecario stipulato con un istituto di Credito può emergere quanto segue:

• Mancato rispetto del tasso soglia della categoria mutui a tasso fisso, alla luce di quanto disposto dalla Corte di Cassazione con sentenza n 350/2013 e dalla giurisprudenza di merito (cfr. Tribunale di Benevento sentenza n. 43/2015).
• Il TAEG praticato dalla banca, comprensivo della maggiorazione di mora (considerata nei limiti del tasso soglia come previsto da contratto), può essere anche di poco superiore al limite previsto dalla L. 108/96. Quindi il TAEG è usuraio!! Conseguenza: la banca restituisce tutti gli interessi ai sensi dell’art. 1815 c.c.
• Il TAEG applicato non è conforme a quello indicato in contratto. Oltre all’usura che abbiamo visto nel punto precedente, può essere riscontrata la difformità tra il TAEG applicato in concreto ed il TAEG indicato in contratto. Conseguenza: applicazione del tasso minimo dei BOT dei 12 mesi precedenti la stipula del contratto (art. 117, c. 7, TUB) in sostituzione di quello convenzionale con restituzione della differenza corrisposta.

La risposta è no! Quanto abbiamo spiegato con questo articolo vale anche per il conto corrente affidato, finanziamenti, leasing ecc. Anche per queste tipologie di contratto bancario è possibile ottenere il rimborso degli interessi così come abbiamo spiegato per il mutuo.

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L’anatocismo possiamo definirlo semplicemente come la produzione di interessi da altri interessi. E’ una prassi che viene messa in atto dalle banche quando viene applicata la capitalizzazione degli interessi passivi con cadenza trimestrale anziché annuale come invece avviene normalmente per quelli ‘a credito’ ad esempio in un conto corrente. Si tratta di una procedura che è stata dichiarata ‘fuori legge’ a partire dal 2012 dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 78 del 24 aprile 2012. La norma è retroattiva e può essere applicata sia su contratti bancari ancora in corso che già chiusi, nel rispetto del termine di decadenza che è decennale.

Capire il funzionamento dell’anatocismo bancario in caso di un conto corrente con scoperto o fido è sicuramente più semplice, mentre nel caso dei mutui il discorso è leggermente più complicato perché bisogna considerare anche l’applicazione degli interessi di mora.

In particolare in caso di fido bancario la possibilità di richiedere il rimborso degli interessi potrebbe spettare a chiunque abbia avuto un conto con capitalizzazione degli interessi passivi trimestrale (conti aperti ante 2000). Nel caso dei mutui il tasso di mora si applica solamente quando un mutuatario si trova in ritardo con il pagamento delle rate, mentre in caso di pagamento regolare non si ha la possibilità di dare il via alla procedura per la richiesta di rimborso.

Se hai il sospetto di pagare troppi interessi alla banca e vuoi vederci chiaro, segui gli step indicati:

1. Richiedi alla banca un estratto conto. La banca è tenuta a fornire al cliente le movimentazioni del conto corrente relative agli ultimi 10 anni.
2. Verifica se sia stata praticata un’ingiusta capitalizzazione degli interessi
3. Chiedi formalmente alla banca il rimborso delle somme pagate in eccesso
4. Se la banca non risponde o non restituisce il denaro richiesto, puoi procedere per vie legali attuando prima un tentativo di mediazione stragiudiziale.

La mediazione è un passo fondamentale poiché senza questo tentativo non sarà possibile procedere per vie legali (il cliente può rivolgersi per la mediazione all’Arbitro bancario finanziario – ABF). Rivolgersi all’ABF ha un costo di 20 euro che nel caso venga dato torto alla banca verranno restituiti. La tempistica è molto veloce: la banca, infatti, deve inviare la propria risposta al tentativo di mediazione entro 45 giorni dalla ricezione del ricorso; l’ABF perviene, poi, ad una decisione entro 60 giorni dalla ricezione della risposta della banca.

Se con la mediazione non si è ottenuta restituzione di quanto sottratto ingiustamente, allora, il cliente potrà rivolgersi al giudice, chiedendo di intimare alla banca il rimborso degli interessi sul mutuo.

L’anatocismo è il calcolo degli interessi sugli interessi che sono già maturati su una determinata somma dovuta.

Gli interessi maturati si trasformano in capitale (in linguaggio tecnico si dice che si “capitalizzano”) ossia sono sommati all’importo dovuto e producono a loro volta interessi: è in questo caso che si parla di interesse composto. Facciamo un esempio.

Il 1° gennaio il cliente deve alla banca una somma di 1.000 euro (capitale) sulla quale maturano nel corso dell’anno gli interessi al tasso dell’1% su base annuale.

Il 31 dicembre la somma dovuta dal cliente sarà di 1.010 euro: 10 euro di interessi + 1.000 euro di capitale iniziale.

All’inizio dell’anno successivo i 10 euro di interessi vanno ad aggiungersi al capitale.

Se le condizioni non mutano, alla fine dell’anno successivo il debito del cliente produrrà interessi per 10 euro e 10 centesimi: la somma di 10 centesimi che si è aggiunta rappresenta proprio l’interesse maturato sui 10 euro di interessi aggiunti al capitale alla fine dell’anno precedente.

Il debito complessivo del cliente è così salito a 1.020,10 euro.