Decreto Salva Casa: Semplificazione e Regolarizzazione Edilizia

Il Decreto Legge “Salva Casa” (DL n. 69/2024, convertito in Legge n. 105/2024) mira principalmente a semplificare e agevolare la regolarizzazione di determinate situazioni edilizie, con l’obiettivo di:

Semplificare le procedure edilizie: Ridurre la burocrazia per i cittadini. Decongestionare gli uffici tecnici comunali.

Regolarizzare piccole difformità: Consentire ai proprietari di immobili di sanare irregolarità minori che spesso ostacolano la compravendita. Fornire risposte riguardo lo “stato legittimo degli immobili” dare rilevanza alle “tolleranze costruttive”

Stimolare il mercato immobiliare: Rendere più facile la vendita e l’acquisto di immobili, agevolare l’accensione di mutui.

Rispondere al fabbisogno abitativo: Facilitare il recupero del patrimonio edilizio esistente riducendo così il consumo di suolo.

In sostanza, il Decreto Salva Casa cerca di offrire soluzioni pratiche per risolvere problemi comuni legati alle difformità edilizie, garantendo al contempo la sicurezza e la legalità delle costruzioni.

Il Decreto Salva Casa introduce importanti novità in materia di tolleranze costruttive ed esenzione dall’autorizzazione paesaggistica, semplificando ulteriormente gli interventi edilizi di minore entità.

Tolleranze costruttive:

• Definizione più precisa: Il decreto fornisce una definizione più chiara e dettagliata delle tolleranze costruttive, ovvero gli scostamenti di minima entità tra il progetto e la realizzazione dell’opera.
• Semplificazione: Le tolleranze costruttive, entro certi limiti, non costituiscono violazioni edilizie e non richiedono sanatoria.
• Vantaggi: Questa disposizione semplifica l’attività edilizia, riducendo la burocrazia e i costi per i cittadini.

Esenzione dall’autorizzazione paesaggistica:

• Interventi minori: Per alcuni interventi di lieve entità, il decreto prevede l’esenzione dall’autorizzazione paesaggistica, semplificando ulteriormente l’iter autorizzativo.
• Esempi: Tra gli interventi esentati, possono rientrare la realizzazione di piccoli manufatti, la modifica di aperture, la posa di pannelli solari o fotovoltaici.
• Tutela del paesaggio: L’esenzione è comunque subordinata al rispetto di determinati criteri e vincoli, al fine di garantire la tutela del paesaggio.

In sintesi: Il Decreto Salva Casa, introducendo queste novità, mira a snellire le procedure per gli interventi edilizi minori, favorendo la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e riducendo gli oneri a carico dei cittadini.

Esempio: Se devi realizzare una piccola tettoia o installare un impianto fotovoltaico sul tetto della tua casa, potresti rientrare nelle casistiche di esenzione dall’autorizzazione paesaggistica, a patto che l’intervento rispetti i criteri e i limiti previsti dal decreto.

Importante: È sempre consigliabile consultare un professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra) per valutare la propria situazione specifica e verificare la possibilità di applicare le tolleranze costruttive o l’esenzione dall’autorizzazione paesaggistica.

Procedure di Sanatoria e Regolarizzazione

Il Decreto Salva Casa introduce procedure semplificate per la sanatoria e la regolarizzazione di alcune difformità edilizie. Ecco le principali novità:

1. CILA in Sanatoria: Per le difformità lievi, è possibile presentare una CILA in sanatoria, allegando una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra). La CILA in sanatoria consente di regolarizzare interventi eseguiti senza permesso di costruire o in difformità dal titolo abilitativo, a patto che siano rispettate le condizioni previste dal decreto.

2. Superamento della doppia conformità: Non è più necessario dimostrare la doppia conformità (alla normativa vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso che al momento della presentazione della domanda). La conformità va verificata solo in relazione alla normativa vigente al momento della realizzazione dell’abuso.

3. Documentazione semplificata: In generale, il decreto prevede una semplificazione della documentazione necessaria per la presentazione delle pratiche di sanatoria. Questo si traduce in una riduzione dei tempi e dei costi per i cittadini.

4. Termini e modalità: I termini e le modalità per la presentazione delle domande di sanatoria sono stabiliti dai singoli Comuni, che possono adottare regolamenti specifici in attuazione del Decreto Salva Casa. È quindi importante informarsi presso il proprio Comune per conoscere le procedure e i requisiti specifici.

Vantaggi:

1. Maggiore semplificazione e velocità nelle procedure di regolarizzazione.
2. Possibilità di sanare difformità lievi senza dover ricorrere a permessi di costruire o SCIA.
3. Riduzione dei costi per i cittadini.

Esempio: Se hai realizzato una piccola veranda senza permesso di costruire, o se hai modificato la disposizione interna di un appartamento senza autorizzazione, potresti rientrare nelle casistiche di difformità lievi regolarizzabili con la CILA in sanatoria.

Importante: È fondamentale rivolgersi a un professionista abilitato per valutare la propria situazione specifica e verificare la possibilità di regolarizzare eventuali difformità edilizie.

Il Decreto Salva Casa ha un impatto significativo anche sui permessi di costruire, introducendo semplificazioni e modifiche che mirano a snellire le procedure e a favorire la regolarizzazione di alcune situazioni edilizie. Ecco i punti principali:

1. Semplificazione delle procedure:

Il decreto punta a ridurre la burocrazia legata ai permessi di costruire, soprattutto per interventi di minore entità o per la regolarizzazione di difformità lievi. Questo si traduce in una maggiore velocità e facilità nell’ottenimento dei permessi, riducendo i tempi di attesa e i costi per i cittadini.

2. Regolarizzazione delle difformità:

Il Decreto Salva Casa interviene sulla regolarizzazione di difformità avvenute con permessi precedenti. Grazie a questa semplificazione, molti immobili potranno essere portati in regola.

3. Superamento della doppia conformità:

La modifica più importante apportata dal Decreto Salva Casa è quella di superare la “doppia conformità”. Ciò significa che, per la sanatoria di alcune difformità, non sarà più necessario dimostrare la conformità dell’intervento sia alla normativa vigente al momento della sua realizzazione sia a quella attuale.

4. Impatto sulle sanatorie:

Il decreto facilita le procedure di sanatoria per interventi realizzati in parziale difformità dai permessi di costruire. In questo modo, si cerca di dare una risposta concreta a situazioni che spesso risultano difficili da risolvere con la normativa precedente.

5. Conseguenze generali:

Queste modifiche avranno un impatto positivo sul mercato immobiliare, facilitando le compravendite e la regolarizzazione degli immobili. Al contempo, si cerca di garantire la sicurezza e la legalità delle costruzioni, pur semplificando le procedure amministrative.

È importante tenere presente che l’applicazione concreta di queste disposizioni può variare a seconda dei regolamenti comunali, pertanto è sempre consigliabile informarsi presso gli uffici competenti o rivolgersi a un professionista del settore.

Il Decreto Salva Casa ha introdotto novità significative per il recupero dei sottotetti, un tema di grande interesse per molti proprietari di immobili. Ecco i punti salienti:

Obiettivo: Il decreto mira a incentivare il recupero dei sottotetti a fini abitativi, contribuendo così ad aumentare l’offerta di alloggi e a limitare il consumo di nuovo suolo.

Novità principali:

Deroga alle distanze: Il “Salva Casa” permette, in determinate condizioni, il recupero dei sottotetti anche quando l’intervento non consente il rispetto delle distanze minime tra edifici e dai confini. Questa deroga rappresenta una novità importante, in quanto elimina un ostacolo che in passato rendeva difficile o impossibile il recupero di molti sottotetti.

Rapporto con le leggi regionali: Il recupero dei sottotetti rimane comunque disciplinato dalle leggi regionali, che stabiliscono i limiti e le procedure specifiche. Il decreto “Salva Casa” interviene per consentire la deroga alle distanze, ma è fondamentale verificare le disposizioni regionali per conoscere i requisiti da rispettare.

Altezze minime: sono stati rivisti i parametri riguardanti le altezze minime, agevolando in alcune circostanze il recupero di locali sottotetto.

Implicazioni: Il decreto offre nuove opportunità per i proprietari che desiderano ampliare la superficie abitabile della propria casa. Tuttavia, è essenziale informarsi sulle normative regionali e comunali per verificare la fattibilità dell’intervento e ottenere i necessari permessi è sempre raccomandabile avvalersi di tecnici specializzati.

In sintesi: Il Decreto Salva Casa facilita il recupero dei sottotetti, offrendo nuove possibilità per ampliare gli spazi abitativi.

L’interpretazione delle normative introdotte dal Decreto Salva Casa è un aspetto cruciale per la corretta applicazione delle nuove disposizioni. Ecco alcuni punti chiave da considerare:

1. Complessità della normativa: Il decreto interviene su diverse normative in materia edilizia, introducendo modifiche e integrazioni che possono risultare complesse da interpretare. È fondamentale un’attenta analisi del testo di legge e dei suoi allegati per comprendere appieno la portata delle novità.

2. Ruolo dei professionisti: L’interpretazione delle normative richiede competenze specifiche in ambito legale e tecnico. È quindi essenziale rivolgersi a professionisti qualificati (architetti, ingegneri, geometri, avvocati) per ottenere una consulenza adeguata.

3. Circolari e chiarimenti: Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e gli altri organi competenti potrebbero emanare circolari e chiarimenti per fornire indicazioni operative sull’applicazione del decreto. È importante rimanere aggiornati su eventuali documenti interpretativi ufficiali.

4. Prassi applicative: L’interpretazione delle normative può variare a seconda dei Comuni e delle Regioni, che possono adottare regolamenti e prassi applicative specifiche. È quindi consigliabile informarsi presso gli uffici competenti del proprio territorio per conoscere le modalità di applicazione del decreto.

5. Ambiguità e controversie: In alcuni casi, potrebbero emergere ambiguità o controversie interpretative. Sarà compito della giurisprudenza chiarire eventuali dubbi e fornire un’interpretazione uniforme delle nuove disposizioni.

In sintesi: L’interpretazione delle normative del Decreto Salva Casa richiede attenzione e competenze specifiche. È fondamentale affidarsi a professionisti qualificati e rimanere aggiornati su eventuali chiarimenti ufficiali per garantire una corretta applicazione del decreto.

La documentazione necessaria per le procedure di sanatoria e regolarizzazione previste dal Decreto Salva Casa può variare a seconda della tipologia di intervento e delle specifiche normative comunali. Tuttavia, è possibile individuare alcuni documenti fondamentali che ricorrono frequentemente:

Documentazione Generale:

• Documento di identità del richiedente (proprietario o avente titolo).
• Titolo di proprietà dell’immobile (atto di compravendita, successione, ecc.).
• Visura catastale aggiornata dell’immobile.
• Estratto di mappa catastale.
• Relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato (architetto, ingegnere, geometra) che descriva le difformità e certifichi la conformità dell’intervento alle normative vigenti.
• Documentazione fotografica dello stato attuale dell’immobile.

Documentazione Specifica (a seconda dei casi):

1. CILA in sanatoria:
   • Progetto grafico ante e post operam.
   • Ricevuta del pagamento dei diritti comunali e delle sanzioni, se previste.
2. Permesso di costruire in sanatoria:
   • Progetto dettagliato dell’intervento.
   • Valutazioni di impatto ambientale, se necessarie.
   • Pareri di altri enti competenti (Vigili del Fuoco, ASL, ecc.), se richiesti.
3. Documentazione relativa allo stato legittimo: Titolo originario (licenza, concessione o permesso) che ha consentito la realizzazione dell’intero immobile o che ne ha legittimato l’esistenza (titolo in sanatoria); Ogni titolo successivo relativo a interventi sull’intero immobile (o singola¹ u.i.);

Aspetti Importanti: È fondamentale verificare i requisiti specifici del proprio Comune, in quanto possono esserci differenze nelle procedure e nella documentazione richiesta. La presenza di un professionista abilitato è essenziale per la redazione della relazione tecnica e per la corretta compilazione della documentazione. La semplificazione introdotta dal decreto “salva casa” non vuole dire che non ce necessità di tecnici abilitati, anzi, la loro figura risulta centrale, per la corretta applicazione delle norme.

Consigli utili: Rivolgersi all’Ufficio Tecnico del proprio Comune per ottenere informazioni dettagliate sulle procedure e sulla documentazione necessaria. Conservare una copia di tutta la documentazione presentata.